Ha habido mucho debate a lo largo de los años sobre cuál es la mejor forma de invertir el dinero. En este sentido, vale la pena echar una mirada a los fondos de inversión del tipo REIT y SOCIMI, los cuales representan una alternativa de inversión inmobiliaria diferente e innovadora, de bajo riesgo y a largo plazo.
Para lograr el éxito al invertir, se debe contar con un instrumento de inversión inmobiliaria negociable, en un mercado de capitales activo y que cuente con la participación de una gran número de accionistas entre institucionales y particulares.
En este artículo encontrarás:
REIT y SOCIMI, una alternativa de inversión inmobiliaria líquida y a la vista
En primer lugar, Debemos señalar que, los REIT (siglas en inglés de Real Estate Investment Trust) son el equivalente internacional de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en España.
En todo caso, los REIT y SOCIMI son instrumentos de inversión del sector inmobiliario, que permiten negociar la compra de cualquier tipo de inmueble sin invertir grandes sumas de dinero, ya sea para alquilar o como una forma de participación en el capital de otro SOCIMI o REIT.
REIT, la experiencia internacional
Los REIT fueron establecidos por el Congreso de los Estados Unidos en los años 1960, para proporcionar a todos los inversores el mismo acceso a bienes inmuebles generadores de ingresos que antes solo estaban disponible para las personas adineradas.
La intención legislativa original era que los REIT serían un enfoque inclusivo, que permitiría a todos los estadounidenses disfrutar de los beneficios de invertir en bienes raíces comerciales de alta calidad.
Desde su creación en Estados Unidos, ha habido un incremento en el número de países con instrumentos de inversión en REIT en el mercado inmobiliario, adoptando un esquema operativo, fiscal y legal parecido al de Estados Unidos.
En los últimos 50 años, Estados Unidos, Canadá y México, han evidenciado un progresivo crecimiento, alcanzando el pico de más de un billón de dólares durante el primer trimestre de 2019.
Para ese año, los REIT en Europa, alcanzaron una capitalización de mercado por el orden de los 500 millones de USD, siendo Alemania el país de mayor inversión inmobiliaria. Francia, Holanda, Bélgica y Alemania concentran el 84% de los REIT en Europa, pero sólo tienen el 50% de los instrumentos.
Experiencia de las SOCIMI en España
España, con las SOCIMI, alberga la mitad de los REIT en Europa; sin embargo, solo representa el 19% de la capitalización total del mercado.
Aunque en España las SOCIMI son más recientes, la rentabilidad de estas ha ido en aumento en los últimos años. Entre los años 2013 y 2021, se han registrado en la bolsa española alrededor de 122 SOCIMI; con un valor aproximado de 23. 921 millones €, distribuidos entre los diferentes tipos de inversión (residencial, oficinas, locales comerciales, hoteles, centros comerciales, logística, entre otros). En 2022, se dio la incorporación de 17 compañías inmobiliarias más del tipo SOCIMI a cotizar en la bolsa española.
Régimen fiscal de las SOCIMI
Uno de los mayores atributos de las SOCIMI en España es que no pagan Impuesto sobre Sociedades; además, ofrecen una rentabilidad del 95% en los pagos de Impuestos de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales.
Asimismo, los dividendos que obtienen los accionistas de una SOCIMI se dividen entre ellos y pueden ser declarados por concepto de IRPF como rendimiento de capital inmobiliario (con un porcentaje aproximado del 19 y 25%). Además, si se venden las acciones de una SOCIMI, se pueden tributar en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial.
Por otra parte, la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, mejor conocida como Ley contra el Fraude Fiscal, estipula un nuevo tipo impositivo en el Impuesto sobre Sociedades del 15%, para las ganancias obtenidas por estos instrumentos, siempre que resulten de rentas que no hayan sido objeto de tributo fiscal ni hayan sido reinvertidas.
Valor refugio en un contexto de incertidumbre
A pesar de los efectos negativos a causa de la pandemia, la guerra en Ucrania que parece recrudecer todo el tiempo, y la inflación que afecta a la economía, sobre todo en el sector hotelero y de centros comerciales, muchas fueron las ventajas de invertir en el mercado inmobiliario por considerarse un negocio conveniente y seguro.
Estos factores nombrados recién, hacen aumentar la incertidumbre no sólo en el aspecto económico. Sin embargo, en líneas generales las perspectivas para el año 2023 son favorables, especialmente para los minoristas.
Alternativa de inversión inmobiliaria segura y confiable
Los fondos de inversión inmobiliarios del tipo REIT y SOCIMI, brindan protección ante los efectos negativos de la inflación, además, ayudan a diversificar la cartera de inversiones. Y no es tan volátil como, por ejemplo, las criptomonedas y sus constantes fluctuaciones.
Particularmente, los inmuebles son activos originalmente ilíquidos, pero al invertir en un fondo de inversión que cotiza en la bolsa; los beneficios se reparten entre los accionistas y proporcionan liquidez.
Aun cuando la inversión inicial sea pequeña, hay ciertas ventajas fiscales en relación a la forma tradicional de invertir en inmuebles, con todos los gastos que ello acarrea (adquirir un inmueble, adecuarlo o rehabilitarlo y luego alquilarlo).
Ventajas de invertir en REIT y SOCIMI
Ciertamente, este tipo de alternativa de inversión inmobiliaria en general ha ido en aumento en el mercado a largo plazo, al permitir invertir con pocas cantidades de dinero y bajas probabilidades de riesgo. Además, el mercado inmobiliario es un sector caracterizado por su alto nivel de protección de la inversión, ya que los inmuebles distribuyen sus dividendos por ser activos valorados en la bolsa.
La mayoría de los REIT y SOCIMI permiten Invertir con poco dinero, incluso en mercados internacionales, permitiendo diversificarse geográficamente.
Tipos de REITS y SOCIMIS
Existen diferentes criterios de clasificación de los REITS y SOCIMIS como alternativa de inversión inmobiliaria: están aquellos que prefieren adquirir propiedades para recibir dividendos de alquileres estables, es decir, aquellos en los cuales se invierte únicamente para recibir ingresos por concepto de alquiler. La mayor parte de los fondos son de este tipo.
También están los fondos que financian hipotecas de terceros, sin tener propiedades directamente a su nombre, generando ganancias a partir de los intereses pagados por los tomadores del préstamo.
Asimismo, se encuentran los fondos mixtos que se forman como una combinación de ambos tipos de inversión, manejándolos según mejor les convenga.
Algunas consideraciones a tener en cuenta
Si bien los inmuebles son considerados como una inversión segura en tiempos de inflación alta, también hay que tomar en cuenta que los REIT y SOCIMI son una alternativa de inversión inmobiliaria con cierto nivel de riesgo implícito, pues no representan una renta fija más bien son una renta variable. ¿Cómo es posible esto? Pues, la expectativa de renta anual de estas sociedades ronda el 4 y 6% en al menos diez años, lo cual la hace más riesgosa que comprar un inmueble y tener una renta fija a largo plazo.
¿Estás interesado en invertir en este instrumento del mercado inmobiliario? Invertir en SOCIMI es una apuesta interesante para sortear la incertidumbre.
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