Si te has decidido a vender un inmueble deberás seguir una serie de pasos para lograr una operación exitosa. Uno de ellos tiene que ver con las tasaciones inmobiliarias para establecer el precio de venta de la propiedad en oferta. Si la tasación de una vivienda es adecuada, será posible sacar el mejor beneficio del proceso de compraventa.
En este artículo te detallamos lo que implica una tasación, los aspectos principales de la misma y la documentación necesaria para llevarla a cabo.
En este artículo encontrarás:
Principales aspectos de las tasaciones inmobiliarias de una vivienda
Las tasaciones inmobiliarias de inmuebles refieren a un trámite mediante el cual se formula un informe que da cuenta del valor de los mismos. Se trata de un valor económico resultado de un proceso que analiza las características principales de una vivienda para otorgarle un valor económico al ser vendida.
En este sentido, para llevar acabo todo el recorrido de tasación se considerarán aspectos tales como:
- la zona en la que se ubica (¿se encuentra en un barrio residencial o en una zona periférica? Si se encuentra alejado, ¿a qué distancia de la zona céntrica?
- la red de comunicaciones de la misma (¿dispone de acceso de trasportes, hospitales, escuelas o supermercados cerca? ¿llega un buen servicio de telecomunicaciones?
- la distribución de la propiedad (¿con cuántos ambientes cuenta? ¿Cuántos metros de utilidad dispone? ¿tiene espacio verde?
- la antigüedad y estado de construcción (¿se trata de una propiedad nueva o vieja? ¿Qué tipo de instalaciones dispone, piscina, ascensor si es parte de un edificio?
Para que una tasación tenga validez y garantía deben ser llevadas adelante por parte de profesionales en la materia con titulación oficial. Sin embargo, existen tasaciones gratis de inmuebles.
¿Cuál es la documentación necesaria para las tasaciones inmobiliarias?
Para que puedan realizarse las tasaciones inmobiliarias se deben presentar una serie de documentos que acrediten diferentes aspectos y factores vinculados a la vivienda.
En primer lugar, se deberá presentar la copia de la escritura y una nota simple. Con este tipo de certificación lo que se busca es certificar la titularidad de la propiedad y las cargas de la misma. Este tipo de documentación no suele ser obligatoria, pero en la mayoría de los casos es requerida.
En aquellos casos en los que se trate de inmueble en construcción o en remodelación, el propietario deberá presentar el Proyecto visado por el Colegio Profesional Correspondiente.
Por otra parte, si se trata de una vivienda que se encuentra en arrendamiento, el tasador solicitará que se presente una copia del contrato. A su vez, si la propiedad está vinculada a algún tipo de actividad económica se requerirá para las tasaciones inmobiliarias el reporte de los últimos tres meses de ejercicio.
Si la propiedad a tasar es una finca rústica se solicitará que se pruebe el régimen de explotación, los derechos de riesgos y los documentos referentes a su rendimiento.
Por último, si el inmueble es un local comercial la tasadora pedirá los Estatutos de la Comunidad y las Licencias de Actividad que demuestren su vigencia.
¿Cuánto vale realizar una tasación?
En relación al precio para llevar adelante una tasación, este dependerá del tipo de valoración que decidas llevar adelante:
- Tasaciones gratuitas: para ellas puedes recurrir a las herramientas de tasaciones inmobiliarias online en los sitios web de las agencias, portales, etc, que dispongan de este servicio.
- Si decides realizar una tasación con una empresa homologada el valor de la misma puede rondar entre los 9 y 20 euros.
- Por último, para una valoración presencial el coste deberás abonar por ella variará entre los 100 y 350 euros.
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¿Cómo es la estructura general de un informe?
Un informe de tasación es lo que resulta del proceso de valoración de una propiedad. Como resultado, en él se incluirán los diversos datos y características del inmueble que el tasador ha tomado como referencia para determinar el valor final del bien.
El formato del informe de tasación inmobiliaria está determinado por la Orden ECO/805/2003 que trata de valoraciones de bienes inmuebles y sobre determinados derechos para ciertas acciones financieras. La misma está comprendida por 14 epígrafes mínimos que incluyen a todos los tipos de tasaciones.
En el informe de tasación que se realiza de una vivienda, local o inmueble se describe de manera detallada su localización, contexto, características, situación legal, etc. La pantalla del informe será el papel con un membrete específico propio de la tasadora con todas las páginas enumeradas. Asimismo, en la actualidad ya existe la posibilidad de llevar adelante un informe de tasación en formato digital.
¿Cuáles son las partes del informe de las tasaciones inmobiliarias?
A continuación, te enumeramos los las diferentes partes que integran el informe de tasaciones inmobiliarias.
- Datos principales del solicitante de la tasación y cuál es su finalidad
- Identificación y localización de la vivienda
- Comprobaciones y documentación solicitada
- Localidad y entorno de la propiedad
- Descripción detallada de la superficie del terreno
- Descripción detallada de la edificación
- Detalle de la urbanización
- Régimen de protección, ocupación y tenencia
- Análisis del mercado
- Cálculo de los valores técnicos
- Valores de la tasación
- Condicionantes, advertencias y observaciones
- Fecha de emisión, caducidad y firmas correspondientes.
Datos principales del solicitante de la tasación y cuál es su finalidad
Se trata de los primeros datos que llevará el informe de tasaciones inmobiliarias. En esta sección se detallará el nombre del cliente, la finalidad de la valoración y a adecuación normativa.
Identificación y localización de la vivienda
Luego, le sigue la parte en la cual se especifica el inmueble a valorar. Por ejemplo, si la tasación es de uno o varios edificios. Asimismo, se detalla en qué estado se encuentra la propiedad. Es decir, si la construcción está concluida, en construcción o en proyecto de hacerlo.
En esta sección también se agregan todos los datos vinculados a la localización de la propiedad, la identificación registral y la referencia catastral.
Comprobaciones y documentación solicitada
Para llevar adelante una tasación es necesario presentar una serie de comprobaciones. Es decir, la identificación física, el estado de ocupación o explotación, el régimen de protección y su adecuación a la ley urbanística.
En esta sección se detallan las comprobaciones y la documentación utilizada para la constatación de los datos incluidos en el informe.
Localidad y entorno de la propiedad
En este apartado se reflejan todas las características básicas referidas a la ubicación de la propiedad que influyen en la tasación de la misma. Nos referimos al tipo de población, la ocupación laboral mayoritaria, el número de población y evolución, etc.
Para el caso de los edificios se deben constatar además características como el nivel de renta, los usos dominantes, la infraestructura, la homogeneidad arquitectónica, que tipo de equipamientos tiene, etc. Por el contrario, para las fincas de carácter rústico se deben especificar las explotaciones características, la densidad de la población, etc.
Descripción detallada de la superficie del terreno
Salvo para aquellas tasaciones de algunos elementos concretos de un edificio, es necesario incluir en el informe toda la información referida a la superficie de terreno. Dichos datos deben encontrarse comprobados por el tasador.
Según el tipo de propiedad que se desea valorar se deberán incluir diversos datos.
Edificio
- Descripción Infraestructuras exteriores
Finca Rústica
- Detalle de la superficie destinada al aprovechamiento agrario u otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones, etc).
- Descripción de la infraestructura interior (agua, caminos, electricidad, etc).
- Detalles sobre la instalación de regadía, si es que existe.
- Características especiales (ubicación especial y circunstancias paisajísticas, ecológicas o cinegéticas).
- Alternativas en la rotación de cultivas.
Descripción detallada de la edificación
En esta sección se deben describir de manera minuciosa cada una de las características de la propiedad a tasar. Según el tipo de inmueble del cual se trate se deberán especificar datos puntales.
Edificios
- Descripción de la distribución y usos de la propiedad, tipología, superficie construida, cantidad de plantas, servicios.
- Enumeración de los elementos de la edificación (cimientos, cubiertas, estructuras, cerramientos, carpinterías, etc).
- Enumeración de las instalaciones (fontanería, calefacción, ascensores, refrigeración, prevención de incendios, acabados relevantes, etc).
Si se trata de un edificio que está en proceso de construcción o rehabilitación, los datos que se incluirán en esta sección del informe serán sobre el proyecto que ha sido utilizado para conseguir la habilitación municipal. Para los casos en los cuales los edificios son de uso comercial o industrial, también se incluirán todo lo que se refiere a los límites y usos de la propiedad.
Finca Rústica
- Edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes.
- Uso, distribución, superficie y características constructivas de cada edificación.
Detalle de la urbanización
En esta parte del informe se lleva adelante la descripción de la propiedad en relación al lugar, espacio, en el cual se encuentra y cuáles son las normativas que lo regulan.
En el caso de los edificios se deberán incluir detalladamente el grado de adecuación al planeamiento urbanístico. Cuando se trate de terrenos urbanos se describirá su clasificación, calificación, aprovechamiento y planteamiento general de la ordenación.
Por su parte, si se trata de fincas rústicas se detallará la clasificación del suelo y régimen de protección especial en caso de tenerla.
Régimen de protección, ocupación y tenencias
En este apartado el tasador detalla cual es el estado de ocupación de la propiedad, sus características de explotación económica en caso de tenerla. Asimismo, incluye los derechos y obligaciones sobre el inmueble y las limitaciones legales o urbanísticas que le afectan.
Análisis del mercado
En este punto se describen las características en relación al mercado inmobiliario para inmuebles similares. A su vez, se detalla la diferencia que existe entre el valor de mercado y el valor hipotecario. Como así también, los informes de oferta y demanda y los intervalos de precios.
Cálculo de los valores técnicos
En esta parte se indica cual será la metodología de tasación, los criterios a utilizar y los tipos de cálculos para llegar al valor de la propiedad. Según el tipo de método que se utilice se deben reflejar en la planilla diversos métodos a utilizar:
- De comparación
- De actualización de las rentas
- Residual (valores de venta, costes de construcción, etc.)
- De Coste
Valores de la tasación
La información que se incluye en esta sección es la principal de todo el informe. Es decir, se incluyen los valores que determinó el tasador luego de todo el proceso y la metodología.
En este apartado se deben especificar los valores técnicos para cada inmueble tasado y el valor de tasación final.
Condicionantes, advertencias y observaciones
Para que una tasación cumpla determinadas finalidades no puede tener ningún tipo de condicionamientos estipulados por ley. Por ejemplo, si se desea utilizarla como garantía hipotecaria o para la determinación del Plan de contabilidad de entidades aseguradoras y patrimonio de Instituciones de Inversión Colectiva o fondos de pensiones.
Aquellos condicionamientos que limitan un uso determinado de la tasación se dividen en: aquellos que afectan al proceso de la valoración; y los que perjudican al titular de la misma. Por tanto, en este apartado se detallan cada uno de los condicionantes en el caso de existir.
Asimismo, se incluyen cada una de las anotaciones que el tasador considera valiosas y oportunas., Por ejemplo, observaciones acerca de la tasación anterior y su actualización.
Fecha de emisión, caducidad y firmas correspondientes
Al final del informe se especifica la última vista al inmueble, la de emisión del informe y el tiempo de validez que tiene. A su vez, se detallan la titulación y las firmas de todas las personas que intervienen en el proceso o en la tasación.
Para poder solicitar una tasación gratis de una vivienda solo debes ponerte en contacto con nuestro equipo de asesores y completar el formulario online. Nuestros profesionales se pondrán en contacto contigo a la brevedad.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
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