Si has llegado hasta aquí puede que te encuentres en medio de una operación de compraventa, pero el contrato de arras está vencido, ¿verdad? De ser así, continúa leyendo este artículo. Te especificaremos cuáles son las consecuencias de este contratao tanto para el comprador como para el vendedor.
En este artículo encontrarás:
El contrato de arras, o simplemente arras, es un documento privado que se firma entre las partes para pactar la reserva de la compraventa de una propiedad. Al hacerlo, se entrega una cantidad determinada de dinero en concepto de seña.
Ahora bien, como el tema que nos compete en esta ocasión está relacionado con el vencimiento o incumplimiento de las arras, primero deberemos conocer los diferentes tipos de contratos que existen.
- Arras penitenciales: en este tipo de contrato, el comprador entrega una seña en concepto de reserva. Esta funcionará como indemnización en el caso de que se venzan o incumplan las arras. Además, el contrato podrá desistirse.
- Arras confirmatorias: en este caso también se entrega una seña, pero no funciona como indemnización si se incumplen las arras. No se establecen de forma clara las penalizaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penales: es una suerte de combinación entre los dos anteriores. También se realiza la entrega de una seña en concepto de reserva y esta funciona como indemnización si se incumple el contrato. Pero, además, en caso de incumplimiento, se puede exigir la venta. Es decir que el contrato no puede desistirse.
Partiendo, entonces, de estas definiciones, podemos asumir que las consecuencias por el incumplimiento de las arras dependerán del tipo de contrato que hayas firmado. Pero iremos un poco más allá para poder ser más exactos.
Contrato de arras vencido: consecuencias para el comprador y el vendedor
Cuando se firma un contrato de arras, se realiza una suerte de reserva de la propiedad. Es por ello que se establece un tiempo límite para culminar la operación. Lo normal es que el plazo sea de dos o tres meses, pero puede llegar incluso hasta los cinco meses. Cumplido ese plazo, el comprador deberá pagar la totalidad del bien y el vendedor tendrá que poner el inmueble a disposición del interesado.
Ahora bien, en casi todos los contratos se detallan las consecuencias de su incumplimiento tanto para el comprador como para el vendedor. En un contrato de arras penitenciales, por ejemplo, se especificará que: si el comprador incumple con el contrato, perderá la suma de dinero que entregó en concepto de seña (esta será retenida por el vendedor). Si, en cambio, es el vendedor quien incumple el contrato, este habrá de devolverle al comprador el doble de la suma de dinero que se entregó como señal.
No obstante, esta no es una regla general. Es decir que, dichas penalizaciones solo tendrán lugar en aquellos contratos donde se especifiquen. ¿Y si el contrato no dice nada al respecto? Según los especialistas, en estos casos, los tribunales consideran que las arras se corresponden con una promesa de compraventa y se entiende que la suma de dinero es una entrega a cuenta o adelanto. Es decir que se ha formalizado la compraventa, pero solo se ha entregado una suma de dinero por adelantado.
La consecuencia del incumplimiento en estos casos será resuelta por la justicia, pero tanto el comprador como el vendedor podrían exigir que se realice la operación en las condiciones exactas que se especificaron en las arras.
¿Cómo reclamar un contrato de arras vencido?
Se puede reclamar un contrato de arras vencido por varias vías. Pero debes saber que se trata de un contrato privado, por lo que, si el documento no refleja el tipo de penalización o si la otra parte se niega a asumir las consecuencias, puedes reclamar de la siguiente manera:
Por vía extrajudicial
En este caso, puedes contactar con tu inmobiliaria y solicitarle la reclamación por incumplimiento. También puedes enviar un burofax a la otra parte para exigirle el cumplimiento de las arras, opción que resulta conveniente porque servirá de prueba en caso de ir a juicio. Por último, puedes interponer un recurso en los juzgados para exigir el cumplimiento del contrato. Este procedimiento se conoce como un “acto de conciliación” y también servirá de prueba en una posible instancia judicial.
Por vía judicial
Idealmente, será mejor agotar las instancias mencionadas anteriormente antes de acudir a la justicia. Pero si lo consideras oportuno, podrás poner una demanda en el juzgado correspondiente para exigir el cumplimiento de las arras.
Conclusiones
Si recapitulamos, entonces, podemos afirmar que:
- Las consecuencias de un contrato de arras vencido tanto para el comprador como para el vendedor, dependerán del tipo de contrato que se haya firmado.
- A grandes rasgos, las consecuencias para el comprador pueden ser: verse obligado a comprar la propiedad o perder la cuantía que entregó como señal.
- También de manera general, las consecuencias de un contrato de arras vencido para el vendedor pueden resumirse en: verse obligado a devolverle al comprador el doble del dinero que este último entregó en concepto de seña, o vender obligatoriamente la propiedad en los términos pactados.
- Considerando la situación actual, existe cierta flexibilidad en los plazos establecidos. No obstante, todas ellas deben estar detalladas en el contrato de arras, si no, no tendrán efecto.
¿Hemos podido ayudarte a resolver tus dudas respecto de las consecuencias para el comprador y el vendedor de un contrato de arras vencido? ¡Cuéntanoslo en comentarios!
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