Existen tres vías para adquirir una propiedad en España: la primera es la herencia, la segunda es la compraventa y la tercera es la usucapión. De las dos primeras ya hemos hablado en reiteradas oportunidades. Pero ¿en qué consiste la usucapión de bienes inmuebles?
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad de un bien luego de haber sido su poseedor por un tiempo determinado. Se conoce como adquisición originaria porque no existe la figura de un tercero que haya transmitido la propiedad.
En definitiva, si alguien ha sido poseedor de un bien inmueble durante el tiempo estipulado por la ley, la justicia reconocerá que merece ser su propietario. En consecuencia, podrá adquirir la propiedad sin mediar una compraventa.
Ahora bien, existen muchos mitos y verdades alrededor de la figura de la usucapión de bienes inmuebles. Es por ello que analizaremos las pautas establecidas en el Código Civil de España.
Posesión natural y posesión civil: ¿usucapión de bienes inmuebles?
El código civil distingue entre la posesión natural y la posesión civil. La posesión natural es aquella donde el poseedor tiene la mera tenencia o disfrute del bien inmueble. Es decir, serían poseedores naturales: los vigilantes de la finca, los inquilinos, los custodios del bien, etc. Y, en ninguno de estos casos, se puede proceder a la usucapión.
Este punto es realmente importante porque existe la creencia generalizada de que, si estás alquilando tu propiedad, el inquilino podrá transformarse en dueño del bien inmueble por usucapión luego de transcurrida cierta cantidad de tiempo. Pero esto no es así, pues el arrendatario solo goza de posesión natural.
La posesión civil, en cambio, sí es válida para la usucapión de bienes inmuebles y se define como la tenencia de la propiedad con la intención de ser dueño del mismo. Cuando se recibe una donación, se procede a comprar una propiedad o se ocupa un piso abandonado el poseedor podría convertirse en dueño del bien.
Sin embargo, para que la posesión civil sea válida para usucapir un bien inmueble, debe cumplir con ciertos requisitos.
La posesión civil debe ser pública, pacífica e ininterrumpida
El código civil, en su artículo 1941, establece que: “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.
Sobre el primer ítem, que se refiere a la posesión en concepto de dueño, ya hemos hablado. Pues este término se define como la posesión ejercida por el dueño del inmueble o por la persona que tenga motivos suficientes para creerse dueño.
Que la posesión sea pública implica que el poseedor sea reconocido por la sociedad como dueño de la propiedad. Aquí nos detendremos para hacer una observación: los datos del Registro de la Propiedad son de dominio público. Por lo tanto, un bien que esté inscripto en él no podrá ser usucapido, ya que la posesión pública le corresponderá a aquel que figure como dueño en el registro.
Que sea pacífica implica que no se haya tomado el bien inmueble por la fuerza. Por lo tanto, un okupa no podrá usucapir salvo que no haya generado ningún daño en los elementos comunes o privados de la vivienda en el momento de la usurpación. Pero en aquellos casos en los que el okupa le venda la propiedad a otra persona, esta última sí podrá usucapir: pues no habrá ejercido la violencia y se considerará a sí misma como dueña del bien. Esto será así siempre y cuando se cumplan también el resto de los requisitos.
Por último, que sea ininterrumpida significa que el período de posesión del bien debe ser continuado. En este sentido, se podrá interrumpir la posesión por reclamaciones judiciales o extrajudiciales o porque el poseedor deja de usar el bien por un período mínimo de un año.
Existen dos tipos de usucapión de bienes inmuebles
En el código civil se distinguen la usucapión ordinaria y la extraordinaria. Estas se diferencian por dos aspectos esenciales que definiremos a continuación.
- La buena fe: se refiere a aquel que cree que es dueño de la cosa. Por ejemplo, cuando el comprador de una propiedad está convencido de que quien se la vende es el auténtico propietario del inmueble.
- El justo título: este requisito implica que el propietario del bien debe tener un título que acredite que puede transferir la vivienda. Por ejemplo, debe tener la escritura de la propiedad o un contrato de compraventa.
Sobre esta base, entonces, se definen los dos tipos de usucapión de bienes inmuebles.
Usucapión ordinaria
Consiste en adquirir la propiedad con buena fe y justo título. En este caso, el plazo para adquirir los derechos de la propiedad es de diez años. Con la excepción de que la persona que posee el derecho real viva en el extranjero, pues en este caso el plazo será de veinte años.
Usucapión extraordinaria
La usucapión extraordinaria es la más común en España. Pues a través de esta maniobra se puede adquirir la propiedad sin buena fe y justo título. En otras palabras, a través de la usucapión se puede adquirir un bien inmueble por el simple hecho de probar la posesión del mismo durante un período de tiempo determinado.
En este caso, el plazo es más amplio que en las ordinarias y consiste en treinta años ininterrumpidos.
Aquí cabe hacer otra aclaración importante. Aunque suene paradójico, el tiempo de posesión es “heredable”. Por ejemplo:
Si un hombre fue poseedor de un bien inmueble durante quince años, pero luego fallece, a dicha posesión la heredarán sus hijos y el tiempo seguirá contabilizándose desde el día en que su padre poseyó la propiedad.
Casos típicos de usucapión en España
El problema de la ocupación no es una novedad en nuestro país. En efecto, sabemos que este tema preocupa a todos los propietarios y por eso desarrollamos este artículo donde te contamos cómo proteger tu piso en venta de los okupas.
Pues el ejemplo más característico de usucapión, es el de la ocupación. Así, muchas organizaciones explican cómo adquirir viviendas abandonadas a través de esta metodología. Entonces, proceden a okuparlas de forma pacífica, sin dañar el inmueble, y actuando como legítimos propietarios. Pasados treinta años, podrían declararse propietarios de pleno derecho tras realizar los trámites correspondientes.
Sin embargo, para tu tranquilidad, es importante que recuerdes que:
- Si estás inscripto como titular de la vivienda en el Registro de la Propiedad, serás reconocido públicamente como único propietario y en este caso no podrán usucapir tu vivienda.
- Los inquilinos son poseedores naturales, por lo cual no podrán usucapir tu propiedad desde ningún punto de vista.
- Siempre podrás iniciar acciones legales en el caso de que tu propiedad haya sido okupada. Te recordamos que la mayoría de los casos de ocupación corresponden a usucapión extraordinaria. Por lo tanto, tendrán que transcurrir treinta años de posesión ininterrumpida para que puedan reclamar la titularidad del inmueble.
Recuerda también que la mejor manera de evitar la ocupación es que tu piso esté alquilado y que disponga de un buen sistema de alarmas.
Esperamos haberte ayudado con toda esta información. Como siempre, en Oi Real Estate estamos para acompañarte. Por eso, si quieres vender, comprar o alquilar una propiedad, ¡no dudes en contactarnos!
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