El sector inmobiliario ofrece en España múltiples servicios a través de sus agencias especializadas, franquicias y el servicio de agentes conocedores del paño. Sin embargo, al día de hoy sigue siendo de uso corriente suponer que vender un piso por cuenta particular es una tarea sencilla; que cualquiera puede llevarla a cabo y que el propietario terminará por ahorrarse mucho dinero. Pues, en este artículo de Oi Real Estate veremos por qué contratar un agente inmobiliario para realizar una diligencia. Razones hay de sobra para aconsejar a los clientes que llegan a ti, dudosos de emprender ese empinado camino, siempre cuesta arriba.
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La palabra y la confianza
Un agente inmobiliario recibe todo tipo de clientes, en su día a día. Entre una de sus principales tareas, está el identificarlos, clasificarlos y darles a cada uno la atención que se merece. Aunque las acciones inmobiliarias son recurrentes y en lo general no ofrecen una gran variedad de opciones (comprar, vender o arrendar una propiedad), es en la gama propia de la clientela donde el asesor encuentra su mayor cuota de adrenalina cotidiana.
Entre estos muchos tipos de clientes, hoy citaremos uno muy particular: el que en el fondo de su corazón quiere vender su piso por su cuenta, pero se muestra reticente a admitirlo; o en su defecto está buscando que una palabra autorizada le evite definitivamente ese dolor de cabeza; o a la inversa, le termine de convencer de que es el más indicado para hacerlo.
Vamos, poner un piso en venta lo hace cualquiera; pero de allí a venderlo existe un trecho maratónico para el que no todos los particulares están preparados. Si estás preguntándote cómo brindarle a un cliente motivos para no vender un piso como particular, abordaremos algunos consejos que acaso puedan allanarte la senda y además, posibiliten que ganes una nueva negociación.
Por qué contratar un agente inmobiliario
Las razones de los motivos para no vender un piso como particular son obvias y deberían ser nociones fijadas en la mente de todo agente inmobiliario; sin embargo, bien vale la pena refrescar la memoria. Tal vez, utilizando alguna de estas interrogantes te sea más fácil convencer a tu cliente dudoso de encargarte la diligencia si trabajas como agente autónomo o contratar a la agencia donde trabajas.
Con lograr que el cliente pueda salir de la entrevista que han mantenido reflexionando sobre cualquiera de estas preguntas, habrás hecho la mitad del trabajo:
1 ¿Tiene la suficiente paciencia para encarar una negociación?
Vender un piso no significa solamente tomar unas fotografías, publicar un aviso en facebook y sentarse a esperar que aparezcan los compradores. No obstante, muchos particulares suponen que de eso se trata. Para manejar la negociación que conlleva la venta de una propiedad hace falta planificar horarios, fijar días calendarios, etc. Ni hablar de saber acompañar las disponibilidades de los eventuales interesados. Estas acciones no pueden estar libradas al azar. ¿Tiene el vendedor la paciencia suficiente?
2 ¿Sabe cómo elaborar una campaña de marketing?
Entre muchos motivos para no vender un piso como particular, encontramos una poderosa razón en el mal uso de las redes sociales para difundir la venta. Publicar una propiedad para su venta está muy lejos de lo que representa exhibirse en fotos de eventos familiares o con amigos. Se trata de una negociación compleja, que acaso pueda encontrar algún que otro rebote en redes sociales; pero que sin la difusión correcta en los sitios de compraventa especializados en bienes raíces, podría provocar que una venta se demore más de lo deseado o incluso que nunca llegara a concretarse. ¿Tiene el propietario los conocimientos necesarios en ventas?
3 ¿Qué sabe del mercado zonal?
Esta interrogante es fundamental. Internet ha provocado que al día de hoy los interesados en vender, comprar o arrendar lleguen a las agencias con un conocimiento superior al del cliente promedio de hace un par de décadas atrás. Especialmente los más jóvenes y duchos en el manejo de plataformas. Pero esto no quiere decir que la información que manejan sea la indicada para poder encarar la venta de un piso. No alcanza de mucho conocer más o menos los precios de la zona. Cada propiedad tiene sus pros y sus contras; por tanto puede ocurrir que en dos viviendas similares, incluso edificadas en el mismo bloque, las tasaciones resulten diferentes en beneficio de una o de otra. ¿Cuánto sabe el interesado sobre el mercado regional?
4 ¿Puede encargarse de los formularios de habitabilidad?
Para que una vivienda pueda venderse en el marco legal, debe contar con una serie de complejos requisitos y autorizaciones municipales. Todos esos formularios, de los cuales muchos propietarios toman consciencia de su existencia al momento de acercarse a las agencias inmobiliarias, deben estar al día y comprobar así su habitabilidad.
Es más, cada región cuenta con distintas exigencias, entre las que podemos contar como las más populares los formularios energéticos, o los habilitantes en impuestos y servicios municipales. En ciertas ocasiones, el solo nombrarlos puede hacer que un particular ponga la negociación en manos del agente inmobiliario con quien está manteniendo la entrevista. Entonces… ¿Cuenta el dueño del piso con los conocimientos legales pertinentes y en vigencia respecto a las ordenanzas vigentes?
Consejo de amigo
“¡Te ahorrarás las comisiones!” Suelen recomendar entre muchas otras advertencias los amigos en las reuniones, ni bien se enteran de que un particular quiere vender su piso. El “hazlo tú mismo”, es un concepto muy valedero en muchas ocasiones. Internet y la Era Digital favorecen estas nociones de que todos pueden hacer todo. Sin embargo, dicho concepto tiene sus excepciones. Y podríamos llegar a afirmar que el del negocio inmobiliario es justamente una de ellas.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Los modelos de negocios y promociones inmobiliarias han cambiado radicalmente sus posturas, metodologías y enfoques. Aunque el objetivo sigue siendo el mismo de siempre (compraventa y alquiler), los tiempos y exigencias de los clientes son otros. Consecuentemente, también los de las agencias. En este artículo de Oi Real Estate veremos las preferencias más utilizadas por los particulares en compraventa y alquileres. Acelerar promociones inmobiliarias al máximo es hoy, más que nunca, una de las claves del éxito. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.¿Nos acompañas?
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Vender, comprar, alquilar
La meta del sector inmobiliario (sin importar la envergadura del proyecto) es la misma, incluso desde su situación inicial a comienzos del siglo XX: vender, comprar o alquilar propiedades. Los métodos de ventas fueron modernizándose; esto es un hecho. Sin embargo y mirando en retrospectiva, muchos podrán afirmar que nunca sufrió un cambio tan drástico en su historia como el de las últimas tres décadas.
El ingreso de la era digital, hizo parecer al modelo tradicional inmobiliario como vetusto y casi obsoleto. Pero no deberíamos confundirnos en este punto; es la forma en que se consiguen clientes o interesados la que ha cambiado y no el negocio inmobiliario en sí mismo. A pesar de la irrupción de nuevas tecnologías, las negociaciones siguen elaborándose, construyéndose y finalizando de manera offline o presencial.
Mismo objetivo, distintos hábitos
¿Tienes una idea de cómo cambiaron los hábitos de búsqueda de las personas, a niveles generales? Cómo comprar, vender o alquilar rápido se ha transformado en una obsesión para los clientes o interesados; y por extensión, lograr ese objetivo se ha trasladado a las franquicias, agencias y agentes inmobiliarios autónomos de todo el mundo.
Una tarea desdoblada
El agente inmobiliario tiene que desarrollar una doble tarea: conseguir propiedades para vender o alquilar y personas que quieran comprarlas o hacerse de un contrato de arrendamiento. Aunque puedan parecer similares, este desdoblamiento conlleva diferentes características, responsabilidades y manejos de gestión.
Lo cierto es que el cliente confía más que nunca antes en su agente inmobiliario. En su mayoría, quienes quieren vender, comprar o alquilar se lanzan a esta acción inmobiliaria con un conocimiento mayor del sector que hace unos años. Pero, siendo que esa información la han “levantado” en casi todos los casos directamente desde internet, a menudo suele tener puntos grises que solo un agente especializado puede resolver.
El cliente de hoy siente estar capacitado para llevar adelante esta difícil empresa, y sin embargo suele terminar poniéndola en manos de las agencias o de los asesores en bienes raíces. Y hacen bien.
Un poco de historia
Las preferencias de los nuevos clientes han cambiado. Durante décadas enteras la gente buscó en anuncios de periódicos su futura vivienda, o recurría a ellos a la hora de vender su piso. Luego, aparecieron las publicaciones y guías inmobiliarias. Estos productos, financiados generalmente por las principales agencias del sector, ejercían una recortada selección de la oferta y exhibían en su “escaparate gráfico” un perfil un tanto tendencioso del mercado.
Las franquicias y empresas dueñas del mercado global, anunciaban en radio y televisión; y a las pequeñas agencias zonales les bastaba con lograr el reconocimiento regional que podía proporcionarle una publicación de distribución cercana. Pero todo cambió a comienzos de los años ´90, con la posibilidad de que esos anuncios tuvieran (a costos insólitamente bajos) un alcance incluso intercontinental. La era digital había llegado para quedarse.
Acelerar promociones inmobiliarias al máximo
La rapidez para comprar, vender o alquilar, hoy es sinónimo de eficiencia. Las preferencias en búsqueda por parte de clientes e interesados relegó al último lugar a los anuncios en periódicos. Si alguien hubiera afirmado esto a mediados de la década de los ´80 hubiera sido motivo de burla. Veamos juntos cuáles son las preferencias actuales, de menor a mayor en su grado de importancia.
1 La gráfica
Como dijimos, los anuncios clasificados han sido casi desterrados al último nivel entre las preferencias de quienes buscan vender, comprar o alquilar una propiedad. Solo unas pocas guías o publicaciones especializadas permanecen con vida o en su defecto se han pasado al formato digital.
2 Redes sociales y apps
Las redes sociales ocupan un lugar de trascendencia en las vidas de los más jóvenes y también de los adultos. Sin embargo, quienes las utilizan para iniciar sus búsquedas o impulsar acciones inmobiliarias no logran posicionarlas entre las herramientas preferidas, destinándolas más al esparcimiento.
3 Conocer la zona
Avanzando en las preferencias más elegidas por aquellos que buscan cómo comprar, vender o alquilar rápido se encuentran las recorridas regionales. En este sentido, los míticos carteles de “Se vende” o “Se alquila” no han desaparecido y siguen siendo empleados de forma efectiva. Como herramienta primitiva de venta, pues no le ha ido tan mal.
4 La inmobiliaria como la aliada de siempre
Por sobre quienes buscan a pie o recurren a las redes sociales para comprar, vender o alquilar, las agencias se mantienen en el promedio de la lista, en preferencias de búsqueda. En casi todos los casos, los interesados llegan a las inmobiliarias habiendo pasado antes por varios filtros. Como contrapunto, se estima que quienes se presentan en una agencia para vender o alquiler su piso, ya han tomado la decisión de trabajar con ella; previo estudio de campo a través de internet.
5 La era digital
Las plataformas de compraventa y alquiler inmobiliario se mantienen como desde hace una década entre las herramientas preferidas. La comodidad de poder casi recorrer las propiedades desde el living de casa o desde la mesa de un bar, las eligen como segunda modalidad de importancia en nuestro listado.
6 Landing page
Blogs, portales y sitios web especializados, están de moda y compiten duramente por posicionarse y lograr la mayor captación de leads inmobiliarios. La posibilidad de combinar información fidedigna en bienes raíces con anuncios insertados, funciona como una excelente metodología de tracción de clientes; y logra que al día de hoy sea el mecanismo más utilizado en el mundo para iniciar una búsqueda inmobiliaria.
Y tú… ¿Qué modalidad utilizaste alguna vez para vender, comprar o alquilar una propiedad? ¿Es la misma que utilizarías hoy? Nos encantaría conocer tus mecanismo sobre cómo acelerar promociones inmobiliarias al máximo en la bandeja de comentarios al pie del artículo.
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Luego de sobrevivir al momento más complicado debido a la llegada del Covid-19, se comienza a mirar hacia lo que viene. La compraventa inmobiliaria en 2022 y la digitalización traen nuevos retos y nuevas garantías para inversores interesados en la construcción. En este artículo podrás encontrar la actualidad del sector inmobiliario, los desafíos para los que se prepara, su recuperación por crisis y lo que el mundo digital promete. ¡Sigue leyendo!
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La compraventa inmobiliaria en pandemia y sus diferencias con las crisis en 2008
El sector inmobiliario con la llegada de la pandemia ha atravesado uno de los momentos económicos más duros desde que estalló la burbuja hace ya varios años atrás. A pesar de ello, según las estadísticas durante la peor etapa del Covid-19, hay determinados factores que diferencian a este momento de baja de la crisis que sufrió la compraventa inmobiliaria en aquel 2008. Esto se debe a que, durante la pandemia, el sector no ha sido el protagonista de la situación. Por lo tanto, las entidades financieras han podido brindar una suerte de estabilidad en el mercado.
En este sentido, los datos brindados por INE que desde 2007 la compraventa de inmuebles ha ido decreciendo de manera continua. De hecho, en el año 2009 el registro obtenido mostraba un tercio de la venta de propiedades en comparación a la de dos años atrás. En la actual crisis, los datos relevados muestran que las cifras no han caído ni a la mitad hasta en el peor momento. Asimismo, el descenso registrado ha sido durante un periodo de tres meses para luego nuevamente ascender y así recuperar los niveles anteriores.
Además, otra diferencia entre la crisis del 2008 y la de la crisis sanitaria es la estabilidad financiera que se ha demostrado. El mismo Banco de España ha mostrado que el crédito de las entidades ha continuado a disposición de los consumidores. A diferencia de 2007, en los cuales el crédito bancario disminuyó al mismo ritmo que lo hacía el PBI.
El aumento de la demanda de la compraventa de viviendas en pandemia
En medio de este contexto, otro dato positivo alienta al sector en la compraventa inmobiliaria en 2022. Nos referimos al crecimiento de la demanda. Los datos del INE son claros y determinan que la compra y la venta de inmuebles sigue creciendo. En el periodo pandémico se presentó una decaía con la llegada del virus y con las medidas de confinamiento establecidas.Sin embargo, en la actualidad, puede decirse, que ya ha recuperado su ritmo. Sin ir más lejos, los datos demuestran que en septiembre de 2021 se concretaron 53.000 operaciones de esta índole en todo el territorio español.
Por otra parte, si se compara con datos históricos del sector, es posible ver que no se ha regresado en ningún registro a los niveles pre pandemia. Por el contrario, se ha registrado que se está superando dichos índices. En este sentido, el actual nivel es superado únicamente por datos antes de la crisis de 2008.
El mes de octubre de 2021: el mejor desde 2007
Desde el INE y sus datos relevados en octubre afirman que las ventas de inmuebles en España suman otro mes en alza. Durante este mes se registraron 46.242 compraventa de viviendas inscriptas en el Registro de la Propiedad.Hablamos de un 22% más a nivel interanual y el mejor en el mes diez desde 2007.
Las transacciones anotan en lo que va del año una recuperación de un 35,9% interanual, marcando el octavo mes de subidas en forma consecutiva. Es decir, luego de la repuntada de los meses anteriores:
Marzo 32.4%
Abril 65,9%
Mayo 107,6%
Junio el 73,5%
Julio 53,5%
Agosto 57,9%
Septiembre 40,6%
Octavo mes en alza para el mercado inmobiliario en la venta de viviendas
La compraventa de viviendas a registrado su octavo mes de crecimiento consecutivo interanual en lo que va del año.
A lo largo de los ochos meses, la construcción de primera mano encabeza los incrementos. Esto se debe a que la obra nueva, que representa una operación de cada cinco, crece en un 39,3% interanual hasta el mes diez de 2021, en relación al 35,1% de ventas que se registraron de viviendas o inmuebles de segunda mano.
Si bien, en comparación años pre pandémicos, el número de transacciones registradas en octubre es el más bajo desde mitad de año hasta aquí. En concreto, desde abril. El máximo anual continúa siendo las compraventas que se han inscrito en el mes de septiembre. Hablamos de unas 53.000 transacciones.
En lo que va del mes, el INE además brindo datos en relación a la transacción realizadas de viviendas libres. En octubre se han producido 42.325 operaciones de esta índole. Lo que representa más del 90% del total de ventas, en relación al 3917 de viviendas VPO.
De esta manera, y con estos registros, la vivienda libre acumula un aumento del 36,8% en lo que va del 2021. Esto significa unas cifras que van por encima de la media. Por su parte, las VOP suben un poco menos del 28% en estos diez meses en relación a los de 2020.
La compraventa inmobiliaria por Comunidad Autónoma
Un dato más preciso brindado por el INE tiene que ver con cantidad de compraventas que se han realizado en cada Comunidad Autónoma, o al menos en las principales.
El mayor registro de transacciones de esta índole se ha dado en las siguientes autonomías:
Andalucía (9.550)
Cataluña (7.159)
Comunidad Valenciana (7.006)
Madrid (6.300).
Por el contrario, en aquellas localidades en las cuales la compraventa fue baja con menos de 600 transacciones son:
Navarra (508)
La Rioja (405)
No obstante, las comunidades con mayor incremento anual en octubre en la compra y venta de inmuebles fueron:
Baleares (57,7%). Con este porcentaje se coloca en el primer lugar de ranking nacional
Cantabria (41,2%)
La Rioja (41,1%).
Al respecto, las únicas dos localidades autonómicas que presentaron tasas de crecimiento negativas son:
País Vasco (–6,1%)
Asturias (–0,9%)
Por su parte, la Comunidad de Navarra es la que presenta el menor índice de aumento con el 2,4%. Madrid y Andalucía se encuentran por debajo del promedio nacional por debajo del 22%. Por el contrario, la Comunidad Valenciana y Cataluña marcan un aumento interanual de transacción de ventas superior al 30%. Es decir, por encima de la media del país.
Y, por último, si consideramos las compraventas por cada 100.000 habitantes la lista queda conformada de la siguiente manera:
¿Cuáles son los retos que enfrenta la compraventa inmobiliaria en este 2022 que se avecina?
Como todo sector, el mercado inmobiliario tiene por delante una serie de desafíos para afrontar las compraventas inmobiliarias en 2022.
Primer desafío 2022: la dificultosa tarea de adaptación a las nuevas necesidades energéticas
Uno de ellos es la probable obsolescencia del mercado. A partir de los datos presentados por la Unión Europea, tres de las cuartas partes de las viviendas son previas a la entrada en circulación de las primeras normativas europeas en relación a la eficacia energética.
Este factor no es menor, ya que las construcciones edilicias responden al 40% del total del consumo energético en toda Europa y al 36% de las emisiones de gases con efecto invernadero. Estas últimas son las más generadas durante el proceso de demolición, construcción, utilización y renovación de edificios.
En relación, surge un interrogante: ¿los edificios se encuentran adecuados a las normativas y necesidades energéticas?
La respuesta inmediata es en gran parte negativa. En la actualidad existe un parque de viviendas que resulta muy complicado poder adaptarlas a los requisitos que las nuevas normativas piden en cuestión de eficacia energética. Al mismo tiempo, las tan esperadas inversiones europeas supondrán solo el 25% de la financiación que se necesita, según la proyección de expertos en la materia. Por lo tanto, entienden que será necesario salir a la búsqueda de nuevas alternativas. Algo que resulta complejo, ya que las entidades bancarias han puesto rigidez respecto a los requisitos para el sector.
Segundo Desafío 2022: simplificar los requisitos de Administración
Otro de los desafía que presenta el mercado inmobiliario en este 2022 que se avecina tiene que ver con lograr una simplificación de los requisitos administrativos necesarios. En la actualidad, son grandes las complicaciones y las gestiones que dificultan el avance de los proyectos. Debido a esto, se esta planificando modernizar mediante la digitalización lo trámites para gestionar licencias y plataformas que tengan que ver con la industrialización de inmuebles.
Esto se debe a que la comunidad española ha aumentado su entorno y uso digital. Por lo tanto, el sector inmobiliario debe y necesita adaptarse a los nuevos tiempos, facilitando plataformas virtuales que hagan más fácil la compraventa inmobiliaria en 2022.
Tercer desafío: mejores instrumentos de financiación para la construcción y al compraventa inmobiliaria en 2022
Llegamos al tercer reto que se presenta para el sector inmobiliario. Este tiene que ver con la petición de los agentes del mercado por mejores instrumentos y alternativas de financiación que brinden tranquilidad y confianza a las promotoras.
En esta línea, los reclamos más relevantes recaen sobre la importancia de concretar seguros ante todo riesgos para la construcción. En este sentido, es necesario destacar la creciente tendencia de determinadas aseguradoras que se especializan en brindar soluciones globales para determinados sectores. Es decir, ofrecer un producto que integre un conjunto de garantía económicas al sector para acercar tranquilidad. Hablamos de una garantía de diez años como así también de una responsabilidad civil. Un seguro que buscaría aumentar el nivel de la gestión, disminuir los riesgos de la construcción y otorgar mayor seguridad al futuro comprador. Cada aseguradora brindaría ese conjunto de manera particular a cada circunstancia y según la época en la que esté atravesando el mercado.
Expertos de aseguradoras entienden que la finalidad es “aumentar garantías, minimizar los riesgos y facilitar al mercado una base de confianza multiplicada, de forma que se potencien los instrumentos esenciales para alcanzar en 2022 los niveles de crecimiento que la economía española necesita para uno de sus pilares fundamentales”.
Seguí informándote
Para continuar leyendo sobre la compraventa de una vivienda, te recomendamos leer la siguiente nota. Una guía completa de los gastos que conlleva la operación.
Estas son las novedades relacionas a la compraventa inmobiliaria de cara al 2022. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos tu comentario al final del artículo. ¡Te responderemos a la brevedad!
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Llevar adelante cualquier operación vinculada a la vivienda siempre implica una decisión importante para cualquier persona. La compraventa inmobiliaria sin dudas es la más trascendental. Es un proceso que requiere de una ejecución precisa y de contar con cada paso documentado de manera correcta. De esta manera, es posible otorgarle seguridad tanto al vendedor como al comprador.
Cuando una persona se decide por una casa, un apartamento o un local comercial, el acuerdo entre ambas partes comienza con el pago de una “reserva”. Es decir, el vendedor retira su inmueble del mercado para continuar con el proceso con el futuro nuevo propietario.
Desde Oi Real Estate recomendamos que se tenga en cuenta una serie de factores al momento de decidir vender o comprar una propiedad. Es una buena forma de evitar inconvenientes futuro. Por eso, en este artículo enumeramos las 12 preguntas más frecuentes acerca del proceso de compraventa inmobiliaria.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los derechos y las obligaciones de las partes en un contrato de reserva en la compraventa inmobiliaria?
Como mencionamos en nuestra introducción, la reserva es el primer paso en la compraventa inmobiliaria de cualquier bien inmueble. Por lo tanto, es aceptada de manera formal por ambas partes. En esta etapa de la operación se establecen las pautas, derechos y obligaciones que incluye un contrato privado entre comprador y vendedor. Es decir, es como la antesala previa a la firma del contrato de compraventa o de la escritura para la trasferencia del dominio del bien de una persona a otra.
Por parte de vendedor, el mismo se compromete a venderle la propiedad a la persona que pago la reserva del inmueble. Y, por parte del comprador, en esta etapa se compromete a pagar la totalidad de lo pactado en los tiempos y formas que establezca el vendedor.
¿Qué sucede si una de las partes decide cancelar la reserva?
Cancelar una reserva de una compraventa inmobiliaria tiene consecuencias. La parte que toma la decisión de desistir del compromiso asumido deberá indemnizar a la parte que queda.
Por lo tanto, si el futuro comprador decide dar marcha atrás con el pre acuerdo de compra perderá el derecho de compra del inmueble y a su vez, el pago realizado como garantía será la indemnización para el vendedor. Es decir, perderá lo que hay invertido al asumir el compromiso.
Por su parte, si es el vendedor quien decide terminar con el acuerdo comenzado en el pago de una reserva deberá devolver lo entregado. A su vez, a esa suma de dinero se le sumara la misma cantidad en carácter de indemnización para el comprador.
¿Es obligatorio el contrato de compraventa inmobiliaria?
Al celebrarse la venta y la compra de un bien inmueble se establecen una serie de pautas y condiciones entre las partes involucradas. Esta operación puede realizarse de manera particular y de palabra, o de manera particular o mediante agente inmobiliario con la firma de un contrato de compraventa.
En el último caso, el contrato de compraventa adquirirá la condición de obligatorio a efectos legales según lo que establece el artículo 127 del Código Civil.
“Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.
Artículo 127, Código Civil Español.
Te recomendamos la siguiente nota para conocer con detalle todo acerca de un contrato de compraventa.
¿Cuáles son los impuestos se deben pagar al comprar una propiedad?
Estos son los impuestos que se deberán pagar luego de comprar una vivienda:
IVA
Se trata del Impuesto sobre el Valor Añadido y es de carácter indirecto. Lo que grava el IVA es el consumo de bienes y servicios de toda la población. El tipo impositivo es del 10% cuando se trata de viviendas y el 21% cuando hablamos de la compra de locales comerciales o terrenos.
El IVA es un tributo que aplica a nivel nacional. Por lo tanto, el porcentaje a gravar será el mismo en todas las comunidades autónomas. Las únicas regiones que quedan por fuera de este tributo impositivo es las Islas Canarias, donde el IVA es del 6,5%.
En los casos de que exista un deposito antes de cerrar la venta, este monto también estará sujeto al IVA que será aplicado en el monto de saldar la compra. Asimismo, el IVA grava sobre la compra de viviendas o propiedades de primera mano, es decir, nuevas.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
El IAJD aplica sobre todos los documentos notariales, mercantiles y administrativos que se encuentran vinculados a la operación de la compraventa. Asimismo, aplica sobre el trámite que implica la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
El IAJD es un tributo que se encuentra cedido a cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, el tipo impositivo dependerá de la regulación de cada una de ellas.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El tipo impositivo se basará en las condiciones del inmueble. Es decir, si la propiedad es nueva o usada. En el caso de las viviendas o inmuebles de segunda mano el ITP será de un 10%. Y, en el caso de una propiedad de primera mano, se deberá agregarle, a ese 10%, un 1,5% de carácter adicional en función del registro de la misma. Si la persona que lleva adelante la compraventa inmobiliaria es menor de 32 años, el 10% del ITP se reduce a la mitad. Es decir, solo se deberá pagar el 5% respecto a este tributo.
¿Cuáles son los impuestos se deben pagar al vender una propiedad?
Así como la compra de una propiedad está sujeta a determinados gravámenes, la venta también.
En este caso, se tratan de diversos impuestos que deberá asumir el vendedor. Dos de ellos serán abonados previo a la transacción. Y el restante, deberá ser liquidado en el momento defirmar la compraventa inmobiliaria. Este último puede ser compartido con el comprador.
Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas
El IRPF se paga al año de realizada la venta de la propiedad. Esto se debe a que cada año calendario es obligatorio reflejar al momento de la declaración de la renta lo que se ha generado durante el periodo impositivo anterior.
Plusvalía municipal
Este impuesto es de carácter municipal y grava el valor del suelo a lo largo del tiempo. Es decir, desde el momento en que se adquiere el inmueble hasta el día de la venta. La plusvalía municipal se paga en un lapso de 30 días luego de concretar la venta de la propiedad. Siempre es recomendable verificar en cada Ayuntamiento el periodo que tiene el vendedor para liquidar la plusvalía. Esto debido a que es un impuesto cedido.
Impuesto sobre bienes inmuebles
El IBI se abona cada año solo por tener la titularidad de la propiedad. Sin embargo, al vender el inmueble el importa a pagar por dicho periodo puede ser compartido con el nuevo propietario. Esta división se realiza en relación al tiempo de posesión del inmueble de cada parte.
Para conocer como calcular en IBI al vender una propiedad haz clic aquí.
¿Cómo conocer las posibles cargas de una vivienda antes de la compraventa inmobiliaria?
Cuando se decide realizar la compraventa de un inmueble es de gran importancia que sepas si la propiedad que deseas adquirir tiene cargas. Es decir, si tiene algún tipo de pago pendiente. Pueden ser de hipotecas, de impuestos, cuotas de la comunidad de propietarios, etc. Recuerda que, una vez asumida la titularidad de la vivienda, dichas cargas pasarán a ser tuyas.
Si a la compraventa inmobiliaria la realizas con un agente inmobiliario, sus profesionales se asegurarán de esta etapa. Sin embargo, si decides comprar de manera particular puede conocer las cargas de una vivienda mediante:
¿Qué ocurre cuándo una propiedad se encuentra embargada?
En los casos que se quiera comprar una propiedad embargada el proceso de compraventa inmobiliaria no podrá llevarse a cabo hasta que el embargo sea levantado. Esto solo puede suceder mediante una orden judicial o mediante la caducación de la inscripción del embargo. Siempre y cuando el juez a cargo no la renueve.
¿Es posible la compraventa de una propiedad sin cédula de habitabilidad?
Cuando hablamos de cédula de habitabilidad no referimos al documento que acredita que una propiedad cumple con cada una de los requisitos de higiene y salud para ser habitada. Este tipo de cédula juega un rol fundamental a la hora de llevar adelante el proceso de compraventa de una vivienda. Al momento de la instalación de los servicios básicos del hogar las instituciones competentes te solicitarán el documento para poder registrar el pedido.
Sin embargo, respondiendo la pregunta: si, es posible comprar una propiedad que no disponga de la cédula de habitabilidad, pero no es lo que se recomienda ni aconseja. ¿A qué se debe? Al simple hecho que, en un caso de inspección, ante la ausencia de la certificación de que la vivienda puede ser habitada el nuevo propietario podrá recibir una sanción importante al considerarse una acción ilegal.
¿Es posible inscribir en el Registro de la Propiedad una propiedad que ha sido heredada luego del proceso de compraventa?
Gracias a la derogación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria, a partir del 3 de septiembre de 2021, no existe ninguna cláusula que prohíba cambiar la titularidad de una vivienda heredada luego de su venta. Esto se debe, a que ya no es necesario esperar dos años luego de la sucesión del inmueble como heredero no forzoso ante la posible existencia de un heredero legítimo. Por lo tanto, no existen riesgo de devolución si se desea comprar una vivienda heredada por parte de un heredero ilegítimo. Lo que se debe tener en consideración es que la derogación rige para las operaciones que se realicen luego de la fecha indicada y no se conoce aún con exactitud la retroactividad de la norma.
¿Es importante la escritura de la compraventa?
Una vez que se gayan realizado cada uno de los pasos para la transacción de la propiedad en venta llega el momento de inscribirla en el registro. Por lo tanto, se deberá previamente realizar la escritura pública. Se trata del documento de carácter público que certifica todo lo que se ha pactado a lo largo de la negociación. No se trata de una acción obligatoria, pero si de suma importancia y sumamente recomendable.
¿Es obligatorio inscribir la propiedad en el Registro luego de su compra?
En España la inscripción de una propiedad en el Registro no es un trámite obligatorio. Sin embargo, es sumamente recomendable ya que brinda protección a quien detenta su titularidad. En este sentido, la inscripción es voluntaria y le otorga seguridad jurídica a:
1) Cada uno de los documentos vinculados a la adquisición de un inmueble en el proceso de compraventa del mismo.
2) Todos los derechos reales que recaen sobre la propiedad que se inscribe. En consecuencia, luego de inscribir la propiedad, todos sus derechos pasan a ser parte de la protección de los Tribunales.
Por otra parte, esta acción facilita su posterior trasmisión en caso de querer venderla. A su vez, posibilita la adquisición de una financiación a menor valor, si las comparamos con aquellas que no lo están.
¿Cómo inscribir la propiedad luego de la compraventa inmobiliaria?
Si el nuevo propietario decide inscribir su nueva propiedad deberá considerar una serie de pasos de carácter fundamental. Una vez realizada la operación, se asegurará, como mencionamos, la protección legal y jurídica del inmueble.
El proceso para inscribir el inmueble es sencillo y se resume en los cuatro simples pasos:
Conseguir la copia de la Escritura: Este trámite se realiza en la notaría donde firmaste junto al vendedor la compraventa de la propiedad.
Realizar la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): Este tributo varía según la Comunidad Autónoma en la que te encuentres.
Abonar la Plusvalía Municipal
Presentarte en el Registro de la Propiedad: Con la documentación previa cumplimentada ( copia de escritura, autoliquidación de IATPJD y comprobante de pago de Plusvalía Municipal) es posible hacer el registro del inmueble. Este trámite también puede hacerse vía telemática.
Una vez realizados los pasos anteriores, la inscripción de la propiedad se llevara a cabo dentro de los 15 días posteriores a la solicitud de la misma. En caso de que se presente alguna irregularidad, se notificará cual es el motivo que impide inscribir el inmueble dentro del mismo plazo.
Estas son las 12 preguntas más frecuentes relacionas a la compraventa inmobiliaria. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos tu comentario al final del artículo. ¡Te responderemos a la brevedad!
Si estás pensando en comprar o vender una propiedad, contamos con los mejores asesores en el mercado inmobiliario. Somos una empresa con más de 10 años en la compraventa de viviendas de lujo en España y podemos acompañarte en todo el proceso. ¡No dudes en contactarnos!
Para leer más acerca de que es, cómo funciona y como se realiza una escritura te recomendamos la siguiente nota:
¿Estás pensando en vender tu propiedad? Como sabrás, una operación de este tipo implica una serie de trámites a realizar, de documentos a presentar y de gastos e impuestos a afrontar. ¿Qué ocurre con el IBI y quién lo paga en el año en que se produce la compraventa inmobiliaria? ¿Debe hacerlo el vendedor o el comprador? En este artículo te lo contamos.
Al momento de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria, las dudas respecto del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles suelen ser las más frecuentes. Al tratarse de un tributo anual, es común que muchos se pregunten a quién le toca abonarlo, si al vendedor o al comprador. Esta confusión surge debido a que, en el año en el cual se produce la transacción, ambos han sido propietarios del inmueble al menos por un día.
A continuación te contamos cómo funciona el IBI, a quién le corresponde pagarlo en el año correspondiente a la compraventa de un inmueble y más.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el IBI?
El Impuesto de Bienes Inmobiliarios o IBI es un impuesto directo que grava la titularidad de los derechos reales sobre viviendas, locales y garajes. Se tributa de manera anual, por lo tanto, una vez por año, los propietarios de estos bienes inmuebles están obligados a abonar lo que corresponde al ejercicio.
Se trata de un impuesto municipal, por lo tanto, su recaudación y los valores a pagar dependen de lo que determine el ayuntamiento de cada municipio en particular. Desde el momento en que una persona adquiere algún tipo de bien inmueble, se encuentra en la obligación de inscribirse en la Dirección General del Catastro y de pagar el IBI todos los años.
¿Cómo se calcula el valor del IBI?
Para calcular el monto correspondiente a cada inmueble para el pago del IBI, los ayuntamientos parten del valor catastral de estos bienes. Este valor está determinado por los valores catastrales del terreno y de las construcciones. Toda esta información se encuentra disponible en el Catastro Inmobiliario.
Por lo general, el valor catastral de cada inmueble depende de la valoración de los siguientes factores:
La localización del bien inmueble.
El valor del terreno o del bien inmueble en el mercado.
Las características urbanísticas del terreno.
El costo material de las construcciones que conforman el bien inmueble.
La antigüedad del bien inmueble.
A partir de esta valoración, cada ayuntamiento establece un tipo a aplicar para cada inmueble. Para realizar este cálculo utilizan los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, que se encuentran establecidos en la Ley de Haciendas Locales.
Inmuebles exentos de pagar el IBI
Es importante mencionar también que existen algunos inmuebles que no están obligados a tributar el IBI. Ellos son:
Los inmuebles pertenecientes a la Iglesia Católica y los que corresponden a asociaciones confesionales no católicas que estén legalmente reconocidas.
Aquellos inmuebles que son propiedad del Estado o de las Comunidades Autónomas, incluyendo las entidades relacionadas con la seguridad o la educación (como las cárceles, las comisarías o las escuelas).
Los espacios destinados para la defensa nacional.
Las sedes diplomáticas o embajadas de otros países.
Algunos inmuebles de considerable antigüedad que se encuentren en las grandes ciudades.
Bonificaciones del IBI
Además de las exenciones, también existen algunos casos que sí están previstos en la tributación del IBI, pero para los cuales puede reducirse el monto a pagar ya que son beneficiados con una serie de bonificaciones. Estos bienes inmuebles son:
Las viviendas de protección oficial, que son beneficiarias de una bonificación del 50% durante los 3 primeros años luego de ingresadas en la Dirección General del Catastro.
Los inmuebles rústicos pertenecientes a cooperativas agrarias, que pueden ser beneficiarias de una reducción en el valor del IBI de hasta un 95%.
Los ayuntamientos también pueden aplicar algunas bonificaciones en casos especiales como, por ejemplo, a familias numerosas.
¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria? ¿El vendedor o el comprador?
Ahora bien, sabemos que, al tratarse de un impuesto de tributación anual, que se devenga todos los días 1° de enero de cada año, la responsabilidad sobre el pago del IBI en el contexto de una compraventa inmobiliaria suele despertar dudas. ¿Es el vendedor o el comprador quien debe afrontar el pago del Impuesto de Bienes Inmobiliarios correspondiente al año en el cual se produce la transacción?
Primero que nada, es importante aclarar que, al momento de vender un inmueble, uno de los documentos que el propietario debe presentar de manera obligatoria es el recibo del IBI al día. Es decir que, para poder realizar la transacción, el pago del tributo correspondiente al último ejercicio debe haber sido efectuado.
¿Qué dice la legislación respecto de a quién le corresponde pagar el IBI en el año en que se produce la compraventa? El Real Decreto Legislativo 2/2004, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, indica que el hecho imponible es la propiedad sobre el inmueble, que el sujeto pasivo es el propietario y que el impuesto se devenga el 1° de enero de cada ejercicio. Es decir que, según la ley, aún así el propietario venda la vivienda el día 2 de enero y sólo haya sido su titular durante dos días del año, deberá abonar el IBI correspondiente a todo el ejercicio.
Cambios en la doctrina jurisprudencial respecto de quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria
El Tribunal Supremo continúa sosteniendo que, efectivamente, el propietario del inmueble al día 1° de enero de cada año es el sujeto pasivo del Impuesto de Bienes Inmuebles y, por lo tanto, quien debe abonarlo. La diferencia radica en que establece que este propietario podrá trasladar el pago del IBI al comprador de manera proporcional al tiempo en que cada una de las partes haya sido propietaria del inmueble durante ese año.
Ahora que sabemos quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria ¿cuánto le toca al vendedor y cuánto al comprador?
Supongamos que la compraventa se ha formalizado el día 2 de enero, como ejemplificamos anteriormente. En ese caso, el vendedor sigue teniendo la obligación de abonar el IBI por ser titular del inmueble al día 1° de enero, que es cuando se devenga el tributo. Sin embargo, luego de concretar la venta, el propietario tendrá derecho a repercutir al comprador el valor correspondiente a 363 días de 365 por el IBI abonado. El nuevo titular estará obligado a reintegrar esta suma de dinero. Una vez realizada la repercusión, al vendedor sólo le habrá tocado asumir el valor correspondiente a 2 días de 365 respecto al valor del IBI.
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