La regulación del precio del alquiler en Suecia está vigente desde los tiempos de la Segunda Guerra Mundial. Analizar su impacto sobre el acceso a la vivienda nos permite prever lo que podría ocurrir en Cataluña durante los próximos años.
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La mayor novedad del mercado inmobiliario en este 2020 no ha sido el coronavirus, sino la regulación de los precios del alquiler en Cataluña que, en un principio, se extendería hacia el resto de España en los próximos meses.
Estas medidas han generado mucha incertidumbre respecto del impacto que podrían tener sobre el mercado del alquiler. Sin embargo, existe un país en donde las rentas están reguladas desde la época de la Segunda Guerra Mundial: Suecia. Analizar las consecuencias de la regulación del precio del alquiler en este país podría vislumbrar los posibles efectos a largo plazo que tendrían las medidas regulativas en Cataluña (y, probablemente, en España).
¿Cómo funciona la regulación del precio del alquiler en Suecia?
El sistema se regulación del alquiler en Suecia es indirecto y sienta sus bases sobre dos pilares fundamentales.
El primero es un procedimiento de negociación llevado a cabo por los representantes de los inquilinos, las empresas municipales de la vivienda y los representantes de los propietarios privados. En él se establece un precio de referencia del alquiler, cuya frecuencia es anual, que se basa en las siguientes características de la vivienda:
- Utilidad.
- Localización geográfica.
- Calidad de los materiales.
- Distribución.
- Tamaño.
- Antigüedad.
De esta manera, se logra que todas las viviendas con características similares se oferten a un precio equitativo. Además, se busca que las rentas sean accesibles para toda la población. Al respecto, el valor del alquiler no puede superar el 30% del salario del inquilino.
Además, se regulan en este acuerdo los incrementos máximos de la renta, que solo podrán realizarse si se produce un cambio en la utilidad de la propiedad. Por ejemplo, podría incrementarse el precio del alquiler si se efectuara una reforma.
El segundo pilar consiste en que los arrendadores y los arrendatarios pueden pactar libremente el precio inicial del alquiler. Sin embargo, el inquilino puede considerar que la renta es excesiva en relación con el precio de referencia estimado en la negociación y elevar, en consecuencia, una queja al tribunal regional del alquiler. Esta institución trabaja con las referencias establecidas en la negociación colectiva, por lo que fallará a favor del inquilino.
En definitiva, este sistema ha permitido que el 90% de las viviendas arrendadas en el país fijen su precio en función del valor de referencia. El 10% restante sitúa el precio de la renta por debajo de dicho valor.
Consecuencias de la regulación del precio del alquiler en Suecia
En primera instancia, debes saber que la regulación del precio del alquiler en Suecia ha sido efectiva, dado que ha logrado contener el valor de las rentas durante los últimos años. Sin embargo, también ha traído algunas otras consecuencias que es conveniente analizar si pretendemos evaluar la posible evolución de las medidas aplicadas en Cataluña.
Falta de oferta
Una de las consecuencias de la regulación del precio del alquiler en Suecia radica en que la rentabilidad de la operación disminuye considerablemente para el propietario. Por lo tanto, es esperable que se retiren inmuebles del mercado de alquiler para destinarlos a la compraventa. En efecto, esto es lo que ha sucedido en el país escandinavo.
Según el Swedish National Board of Housing, Building and Planning, en el 93% de los municipios suecos existe un déficit de vivienda en alquiler. Mientras en 1994 solo tres municipios presentaban escasez de propiedades, desde 1994 hasta la fecha este valor se ha incrementado hasta los 270.
Además, se acumulan las solicitudes de acceso al alquiler de una vivienda pública, lo que genera que existan largas listas de espera a lo largo del país.
Endeudamiento de los hogares
La escasez en la oferta de alquiler ha obligado a las familias a endeudarse para comprar una vivienda o una participación en las bostadsrätt. Estas últimas pueden traducirse como “condominio”, ya que se trata de una especie de cooperativa en la que se puede comprar una participación en una asociación que permite el derecho a uso de una vivienda de manera vitalicia.
El 80% del endeudamiento de los hogares puede atribuirse a las hipotecas. Pero cabe aclarar que el precio de compra de la vivienda se ha disparado un 200% en las últimas décadas. En efecto, el Banco Central de Suecia consideró este hecho como el principal riesgo económico del país.
Bloqueo del stock existente
El hecho de que la participación en las bostadsrätt asegure el disfrute de la vivienda de por vida genera una consecuencia ineludible: hay poca rotación de los inquilinos. En efecto, solo el 0,5% de los inquilinos de una vivienda ubicada en el centro de Estocolmo abandonan la propiedad.
Esta situación, entonces, impide que los jóvenes puedan acceder a un piso público de alquiler. Además, provoca un uso ineficiente del stock existente, como, por ejemplo, que una sola persona habite un inmueble de tres habitaciones.
Economía sumergida
El exceso de demanda y la falta de oferta de viviendas en alquiler provoca que los inquilinos potenciales estén dispuestos a pagar un precio más elevado por la renta. De hecho, el 20% de los jóvenes admite haber vivido de alquiler ilegalmente. De este hecho deriva otro más grave: los inquilinos de primera mano subalquilan los pisos a un precio que es entre el 65% y el 104% más caro que el establecido como referencia.
En definitiva, podría decirse que la regulación del precio del alquiler en Suecia ha logrado contener las rentas, pero no ha triunfado en su intento de facilitar el acceso a la vivienda. Por el contrato, la ha dificultado, especialmente para los jóvenes, los inmigrantes y las familias con hijos.
Solo el tiempo confirmará cuál será el impacto de la regulación de los alquileres en Cataluña. Pero, por lo pronto, Suecia marca un precedente que nos alerta sobre las consecuencias potenciales.
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