Si bien a la hora de alquilar un inmueble se debe prestar suma atención a las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, también existen algunas situaciones que son difíciles de prever y de imaginarse que puedan llegar a suceder. Uno de estos casos es la de la ocupación ilegal de una vivienda. Es un tema que suele generar inseguridad y miedo en los propietarios, quienes buscan evitar que esto suceda o llegado el caso, tener las herramientas necesarias para actuar rápidamente. En ese sentido, en el siguiente post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación..
En este artículo encontrarás:
Recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, ¿vía penal o vía civil?
Para poder recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, desde el punto de vista jurídico del propietario, la primera cuestión a observar debe ser el cauce jurídico preciso para conseguir la desocupación. Frente a esa disyuntiva, la normativa procesal actual ofrece básicamente dos alternativas: Acudir a la vía penal o acudir a la vía civil.
Vía penal
Se puede acudir a la vía penal por la posible comisión de un delito del artículo 245.2 del Código Penal. El Delito de Usurpación de bien Inmueble en su modalidad no violenta. Esto siempre y cuando se de una serie de requisitos en la ocupación, ya que en atención al principio de intervención mínima y al carácter fragmentario del derecho penal no todas las ocupaciones de inmuebles dan lugar al delito mencionado. La jurisprudencia entiende que solo son punibles las ocupaciones en las que concurre una intención evidente de ejercer los derechos posesorios sobre el inmueble. Con cierta vocación de permanencia en la vivienda ocupada y privación total del ejercicio de los derechos por su titular.
A su vez, uno de los problemas que pueden llegar a surgir en el procedimiento penal es que una vez conseguida se dicte Sentencia condenatoria contra el ocupante de la vivienda y de repente, figure que el ocupante ilegal ha cambiado. Que ya no es la misma persona sino que hay, por ejemplo, cuatro personas distintas instaladas en el inmueble contra las que no hay ninguna orden legal que permita su desalojo. En definitiva, para acudir a la vía penal tienen que darse una serie de requisitos y es recomendable tener muy claro que será de aplicación la medida Cautelar referenciada ut supra.
Vía civil
Con relación a la vía civil, se considera que en la mayoría de los casos es el cauce procedimental adecuado. Siendo lo recomendable interponer una demanda de Juicio Verbal ejercitando una acción contra los ignorados ocupantes del inmueble al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria y del artículo 250.1.7 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ya que este procedimiento no exige identificar a los ocupantes con nombres y apellidos. Aunque sí que debe intentarse su identificación durante el proceso para que puedan comparecer en el mismo.
En caso de negarse a recibir la notificación, ésta se realizará mediante edictos posibilitando así la comparecencia de los sujetos que se identifiquen y quieran ser parte en el proceso. Pero en todo caso, la demanda se dirigirá contra los “ignorados ocupantes”. De esa forma se evitará que la entrada de otras personas en el inmueble obligue a un nuevo emplazamiento.
La especial particularidad de la acción civil de recuperación de la posesión por titular del inmueble radica en la naturaleza especial y sumaria del procedimiento, en el que las causas de oposición están tasadas y limitadas. Además, para que el ocupante ilegítimo del inmueble pueda oponerse a la demanda deberá prestar caución. Esto quiere decir que tendrá que consignar la cantidad fijada por el Juez, para responder en su caso de los daños y perjuicios que pudiera sufrir el propietario del inmueble como consecuencia de la ocupación. Este último es un requisito del procedimiento indispensable e ineludible al amparo del artículo 440.2 de la LEC.
Ley de Enjuiciamiento Civil sobre recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación
Al mismo tiempo, la LEC contempla tres acciones de protección posesoria para poder recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación. El ejercicio de cualquiera de estas acciones tiene como elemento común que debe ser instada por el legítimo titular de la vivienda. O bien, por aquella persona que ostente algún derecho para poder reclamar la posesión perturbada.
Estas tres acciones se articulan a través del procedimiento verbal, independientemente de la cuantía. Esto quiere decir que cualquiera de las acciones que se vayan a utilizar para recuperar la posesión, se siguen los trámites del Juicio Verbal. Las acciones a la que hacemos referencia son las siguientes.
- Desahucio por precario. En el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece. “Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.
- Tutela sumaria de la posesión. Esta acción es la que, con la anterior nomenclatura, se denominaba interdicto de recuperar la posesión. Se Establece en el artículo 250.1.4 de la LEC. “Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute”.
- Protección de los derechos reales inscritos. “Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos. O perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”. Así se dispone en el artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Duración del proceso para desalojar a un okupa
El proceso para desalojar a un okupa variará en función de la localidad y del volumen de asuntos del Juzgado en cuestión. A modo estimativo, puede durar entre unos 3 y 6 meses aproximadamente. De ahí que es importante indicar que cuanto antes se inicie, más rápido podrá practicarse.
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