¿Qué es un edificio protegido y que características tiene su uso?

La terminología en el sector inmobiliario y de la construcción en España es muy extensa. Se habla de inmuebles de primera y segunda mano, viviendas protegidas y certificados de todo tipo para poder habitarlas. A todos estos conceptos le sumamos lo que se conoce como edificio protegido.

Sobre dicho término hablaremos en este post. Qué significa, de qué se trata y cuáles son sus principales características. Se trata de una temática relevante ya que, ante la posible compra de un inmueble antiguo, se puede estar en presencia de uno con protección de algún tipo. Por lo tanto, algunas obras o refacciones no podrán llevarse adelante. Calma, a continuación te detallamos cuales. ¡Sigue leyendo!!

Cuando nos referimos a un edificio protegido estamos hablando de una construcción que se encuentra catalogada. Por lo tanto, integra el catálogo del planteamiento urbanístico español.

Lo principal, al momento de hablar de este concepto, es no confundirlo con el de las VPO. Es decir, las viviendas de protección oficial que se encuentran destinadas a personas con bajos ingresos económicos.

En la mayoría de los casos, este tipo de edificaciones suelen tratarse de edificios históricos. Por lo tanto, adquieren un gran valor patrimonial y cultural para la localización en la cual se encuentra ubicado. A su vez, son construcciones que son merecedoras de ser conservadas de la mejor manera posible.

Para que un edificio sea considerado protegido, si o si, debe integrar un catálogo, que, por lo general, es municipal. Sin embargo, puede formar parte de un catálogo superior de alguna autonomía, a nivel superior o hasta internacional. A modos de ejemplo: Catálogo del Patrimonio Cultural de Valencia, Bienes de Interés Cultural de la ley de Patrimonios Históricos Español o Bienes de Patrimonios de la Humanidad.

¿Cómo reconocer si un edificio se encuentra protegido?

Una manera directa de reconocer si una construcción edilicia se trata de un edificio protegido es consultar del catálogo de planeamiento municipal. Este puede estar integrado o existir de manera independiente al plan general. Si en el municipio en el que se encuentra la obra existen planes especiales, es muy probable que cada una de ellas disponga de uno.

Este tipo de planos en los cascos históricos de las ciudades suelen tener un catálogo propio. Sucede que la mayor cantidad de edificios tienen un nivel de protección diferente.

Al mismo tiempo, existen otra manera de ver de forma sencilla el tipo de proyección que tiene un edificio. Además, para otra manera de saber este tipo de información es consultar directamente en el servicio de urbanismo del ayuntamiento competente o solicitar asesoramiento de un técnico en la materia.

Existen diversas leyes autonómicas y municipales que se encargan de regular los distintos niveles de protección de los edificios y las obras. Según el tipo de comunidad en la que se ubique el edificio regirán diversos tipos de grados o niveles de protección. En la mayoría de los casos se pueden tipo de protección como divididos en:

Protección integral

Cuando hablamos de que un edificio tiene una protección integral, nos referimos que la conservación de manera íntegra de todos los elementos de que lo conforman en un estado lo más cercano al original al original. La conservación debe ser de una perspectiva que involucre a cada uno de los valores culturales de la obra. Es decir, respetando su evolución, trasformaciones y contribuciones en el paso del tiempo.

Las actuaciones permitidas y autorizables en un edificio protegido integralmente son:

• Aquellas que estén destinadas a la investigación mantenimiento, valoración, conservación, restauración y consolidación.
• Cuando se trate de rehabilitaciones las mismas podrán ser autorizadas en los casos en los cuales la intervención garantice la conservación de todos los valores culturales del edificio. Asimismo, que dichas remodelaciones sean necesarias para que las funciones originales se adapten a las condiciones de conservación y seguridad de la actualidad. Así como también, las condiciones de accesibilidad, confortabilidad o salubridad.
• Las ampliaciones, sobre todo en planta, que, en el marco de un proyecto de ampliación, tengan carácter de imprescindibles para el desarrollo del uso propuestos.
• Aquellas construcciones excepcionales en las que se utilicen elementos y materiales originales. Para ellos, será necesario poder probar la originalidad de los mismos y si posición original.

Si se piensa en la práctica, los edificios protegidos de esta índole deben ser conservados íntegramente. En ellos se incluye la distribución interior, sus materiales, sus ornamentos, etc. En España son pocos las obras con este tipo de protecciones. Mayormente, son monumentos, edificios religiosos y civiles de carácter históricos. O aquellos edificios con algún tipo de valor especial.

Protección estructural

Se trata de la conservación de aquellos elementos que resultan ser más significativos y relevantes en la estructura del edificio. Como así también de aquellos que sean característicos en la tipología o que sean de una apreciación cultural concreta.

Las actuaciones permitidas y autorizables en un edificio protegido estructuralmente son:

• Aquellas que estén destinadas a la investigación mantenimiento, valoración, conservación, restauración y consolidación.
• Las reestructuraciones puntuales o parciales que, mediante el proyecto, se justifique la necesidad de su cambio. Dicha justificación de estar detallada, especificada y documentada. A su vez, se debe nombrar si se reducen a un límite sobre los elementos irrecuperables. Es decir, aquellos que deberán sustituirse por ciertos elementos similares o coherentes con los de carácter original.
• Cuando se trata de aplicaciones (de planta o altura) por rehabilitación siempre que tengan una función imprescindible para llevar adelante el uso propuesto. Y, que, en su diseño, se conserve el significado espacial y la concepción.
• Cuando en la reconstrucción, de manera extraordinaria, se haga uso de ciertas partes, elementos o materiales originales, cuya originalidad y posición puedan probarse.

El nombre de este tipo de protección se refiere al cuidado de la estructura de los edificios, además de la envolvente. Es decir, bigas, forjados, pilares, muros, escaleras, etc.

En caso de que la estructura de un edificio protegido de está manera, la reconstrucción de la misma debería ser con los mismos materiales y mediante la utilización del mimo sistema.

Si hubiese que sustituir la estructura por encontrarse en mal estado, habría que reconstruirla con los mismos materiales y utilizando el mismo sistema.

La gran diferencia con la protección integral es que es posible la reconfiguración de la compartimentación del edificio. Siempre y cuando la actualización se adapte mejor a su nueva utilidad.

Protección ambiental

Se refiere a la conservación de los aspectos más evidentes y visibles que conforman el ambiente de un lugar de manera armoniosa y homogénea. Más allá de que no presenten un interés individual que se destaque.

Las actuaciones permitidas y autorizables en un edificio protegido ambientalmente son:

• Las que están destinadas a la investigación, mantenimiento, consolidación, conservación, rehabilitación, restauración y reestructuración parcial o totalmente.

• Cuando la ampliación no suponga el deterioro de cualquier tipo o la destrucción de los aspectos y valores culturales de la obra. Es decir, lo que han hecho que la edificación sea protegida.

Si pensamos en un término vulgar, hablamos de la protección de la fachada de un edificio. En estos casos, solo debe respetarse la fachada original de la construcción. Por lo tanto, se pueden llevar adelante cualquier tipo de refacción al interior del edificio.

En ciertos casos se requiere que también se mantenga la volumetría y la imagen de la cubierta. No obstante, esta última puede ser reemplazada por alguna similar con el mismo acabo di resulta necesario.

Por parte, existen una determinada reglamentación para los edificios protegidos que se encargan de la protección de sus contornos. Es decir, áreas alrededor de la edificación que deben ser controladas si es necesario realizar intervenciones. Esto con la finalidad de no dañar el edificio que, por lo general, tiene un tipo de protección integral.

En este sentido, de tener que realizarse determinadas ampliaciones será necesario la autorización del organismo competente.

Las obras que se lleven adelante en las zonas envolventes a la edificación no deben modificar ni perjudicar la imagen integral del edificio.

Cuando hablamos de este tipo de protección nos estamos refiriendo al cuidado de un edificio ante la intervención del suelo o subsuelo del mismo. Para que esto pueda realizarse es necesario autorizar la obra. Según las actuaciones a llevar adelante, se requerirá de una inspección por parte de un profesional en la materia a lo largo de la etapa de excavación.

Las áreas de esta índole son creadas cerca de descubrimientos arqueológico o por posicionarse por encima de un asentamiento histórico.

Al mismo tiempo, en España existen diversos tipos o niveles de protección de este tipo. Es decir, arqueológica. Cada uno de ellos dependerá de las intervenciones que se necesitan realizar durante la excavación.

En la gran mayoría de los casos, todos los niveles de protección están vinculados a un tipo de obra concreta. De esta manera, cada edificio protegido dispone de un fichaje propio de catálogo. En él se indican todos los elementos específicos catalogados que deben ser mantenidos. Por ejemplo, las cornisas, los balcones, las puertas, la escalera, etc. Asimismo, en dicha ficha se incluyen las obras y el tipo de refacciones que pueden ser realizadas.

En las edificaciones de protección ambiental las fachadas son las protegidas. Sin embargo, no todos los elementos que la componen tiene la misma importancia, considerando su originalidad. En reiteradas ocasiones se recomienda la remodelación de la fachada para lograr su recuperación tipológica. De esta manera se eliminan los elementos que no son originales y se recuperan alguno que ya no están.

Más allá de todo, cuando hablamos de un edificio protegido siempre será necesario una determinada autorización para llevar adelante remodelaciones. Este tipo de aprobaciones está al servicio del patrimonio autonómico o del ayuntamiento competente.

Por lo tanto, si se desea realizar alguna acción en un elemento protegido se deberá realizar un proyecto con la aprobación de un técnico en la materia que certifique la necesidad de dicha intervención.

La inspección técnica de edificios y las hipotecas

Hasta aquí te hemos contado qué es un edificio protegido y cuáles son sus principales características. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la compra de tu inmueble de manera exitosa.

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