Ante la falta de oferta, crece la construcción de naves logísticas en Cataluña. Son desarrollos que vienen a cubrir la demanda de naves que dejó la pandemia. Cataluña marca al frente de esta verdadera renovación del parque logístico. Las preferencias se encuentran en la modalidad llave en mano.
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Ante la falta de oferta de naves logísticas, crece la construcción de proyectos llave mano para tales fines. Son desarrollos que pueden adaptarse a las nuevas necesidades de un mercado que se expandió con la pandemia y continúa haciéndolo.
Precisamente, el cambio en los hábitos de consumo obligó a distintos operadores a buscar naves -y del tipo sostenibles-, con certificados de calidad e incluso con sistemas de carga eléctrica para vehículos. Cataluña y su primera corona son quienes están en el tope del proceso.
Reconversión de naves fabriles en logísticas
La demanda de naves para uso logístico creció de sobremanera en toda España. Es un fenómeno que se profundizó durante la pandemia. Los nuevos hábitos de trabajo y de consumo obligaron a los operadores logísticos a buscar más espacio físico. Pero también mejores equipadas.
En Cataluña, por caso, se han realizados contrataciones por unos 162.800 metros cuadrados durante el primer semestre. Son naves que responden a la nueva demanda logística: amplios espacios, aprovechamiento energético y hasta equipadas con cargadores eléctricos para maquinaria y automóviles.
Otro de los fenómenos que se presentan tanto en Barcelona como en su primera corona es la reconversión de galpones y edificios fabriles en naves para operaciones de logística. Un ejemplo de la conversión es el de Amazon. La compañía de comercio electrónico opera las antiguas instalaciones de la fábrica General Cable (en Montcada i Reixac) y la de Bacardí (en Mullet Vallès).
Las naves logísticas en Cataluña buscan el aprovechamiento del suelo. Por ello, los nuevos desarrollos son multinivel, como las mencionadas anteriormente: dos pisos, y unos 32.000 metros cuadrados de depósito. Se trata de una tendencia que, a fuerza de los condicionantes, viene imponiéndose en países como Reino Unido, Francia y Japón.
Naves logísticas en Cataluña
Como se ha dicho, la preferencia es por las naves logísticas que están ubicadas en Barcelona y su primera y segunda corona. Desde allí se puede abastecer tanto a la ciudad capital como a las demás de los alrededores. El comercio electrónico y la alimentación son los rubros que mayor capacidad ocupan.
Los operadores logísticos se encuentran en pleno proceso de expansión, pues más allá de la crisis económica por la que atraviesa el mundo, el cambio en las costumbres de consumo y la necesidad de contar con almacenamiento cerca, muchos desarrolladores optan por la reconversión de industrias fabriles en centros de distribución.
La modalidad llave en mano es la preferencial por las comodidades que le dan al cliente y porque se entregan listas para operar. De hecho, en Castellbisbal se construye una nave logística para cross-docking con más de 27.000metros cuadrados y una inversión de 30 millones de euros. También en Barcelona, se encuentra la nave preparada para e-commerce de la empresa alemana Bike 24, con una nave logística en Lliçà d’Amunt de 10.000 metros cuadrados.
La necesidad de nuevas locaciones es tal que las naves logísticas en Cataluña son rentadas antes de finalizar las actuaciones. Tanto en Barcelona como en Madrid, el aumento de los costes del metro cuadrado aumento en un 5%; en tanto que el precio de los alquileres exclusivos se encuentra en 8 euros por cada metro cuadrado de espacio.
Suben los precios de las naves
En cuanto a los precios, el alquiler de las naves aumentó su valor en un 8,4%. La demanda de más galpones que llegó con la pandemia y la presión inflacionaria fueron las causas de la suba. Pero también la mano de obra ha subido de manera importante, lo que redunda en mayores costos.
Otro inconveniente que deben afrontar las operadoras logísticas son las limitaciones edilicias. La escasez de la tierra en las ciudades provoca que los pocos lugares disponibles se los deban disputar en usos industriales. Lo que redunda en un nivel de oferta que no llega a cubrir del todo la demanda. De hecho, un relevamiento de más de 50 mercados logístico indica que la disponibilidad es tan solo del 3%.
A nivel europeo, los alquileres del Reino Unido son los más caros: 54 euros por metro cuadrado; aunque se trata del costo final (incluyendo impuestos y servicios). En cuanto al continente asiático, Hong Kong es el sitio de los alquileres más caros, por encima de los 26 euros el metro cuadrado. Y luego Tokio, la capital japonesa, con 22 euros por metro cuadrado. En el caso del Reino Unido, la penetración del mercado electrónico es la de mayor proliferación; lo que tensa los valores de alquiler. En cambio, lo que arrastra los costes a la suba en Hong Kong y Tokio es la falta de locaciones donde instalar naves logísticas.
Volviendo a la zona euro, Barcelona comparte con Madrid los inconvenientes: pocos lugares donde alojar una nave; mayor demanda por los cambios en los hábitos de consumo a partir de la pandemia. Como decíamos, el alquiler de una nave logística en Cataluña y en Madrid es de 8 euros por metro cuadrado.
En general, los alquileres de naves logísticas subieron un promedio de 6,7% el año pasado. Aunque Praga, en la República Checa se lleva el primer puesto: allí los alquileres subieron hasta un 35,8%. Las causas de tamaño aumento las encontramos en una combinación de poca disponibilidad, cercanías estratégica a todo el continente y salarios más bajos de la media europea.
Del otro lado del Atlántico, en los Estados Unidos también subió la renta. Durante el año pasado, el promedio de la suba de los alquileres fue del 20% durante 2021. En tanto que los costos finales subieron un 17,6%. Entre los estados con mayor crecimiento del mercado logístico está California, donde la tasa de desocupación de naves es tan solo del 1,6%.
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