Hoy con Oi Real Estate te contamos cómo los supermercados despertaron el interés de los inversores en retail desde el inicio de la pandemia de coronavirus. JLL, una consultora, estimó que la inversión en los supermercados sería de 600 millones al finalizar el 2021, en un rango de 18 meses. En noviembre del año pasado, la distribución acumulaba una inversión de 282 millones. Su comportamiento ha hecho de ellos todo un refugio para el inversor.
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La inversión de los supermercados en el sector retail
Dentro del sector retail, los supermercados son el formato con la tipología de activos que han mostrado mayor resiliencia durante la crisis sanitaria. Esto, según el informe del sector de distribución europeo de la consultora JLL, se debe a su gran capacidad de adaptación a los nuevos hábitos de compra y consumo en alimentación.
Asimismo, según destaca el especialista en activos inmobiliarios, la amplitud de horarios, mayor número de establecimientos de proximidad, productos premium a precios asequibles y la incorporación de cambios que facilitan la experiencia de compra (pasillos amplios, techos altos, espacios eficientes y luminosos, parkings grandes, etc.) son algunas de las razones de una buena evolución en estos activos.
De esta forma, la fortaleza del segmento se refleja en el volumen de inversión acumulado en los últimos 18 meses. Este ha batido récords con alrededor de 690 millones de euros de inversión (282 millones en noviembre del 2021). Lo que representa el 44% de la inversión total en retail.
“En JLL estimamos que la inversión total este año sea de unos 600 millones de euros. El sector ha demostrado su fortaleza y resiliencia en una situación extrema como la pandemia; los inversores ven este mercado como muy seguro, y de reducida complejidad en la gestión inmobiliaria. Como compradores podemos encontrar desde inversores privados, que adquieren un solo activo, hasta fondos de inversión globales, especializados en grandes operaciones de Sale & Leaseback“, explica director de Retail de JLL España, Augusto Lobo.
Retail en otros países europeos
En otros países europeos como Francia, Alemania y el Reino Unido, los operadores nacionales son las cadenas de supermercados líderes ya que presentan una amplia red de tiendas en sus países. Las autoridades locales de la competencia controlan de cerca las iniciativas de asociación y adquisiciones para garantizar una competencia de mercado sana. Ninguno de los principales supermercados, como Carrefour y E.Leclerc en Francia, Tesco y Sainsbury’s en el Reino Unido o Edeka Group y Rewe Group en Alemania tienen una cuota de mercado superior al 28%.
Principales operaciones
Entre las principales operaciones del 2021, el informe de JLL resalta la compra por parte de Blackbrook, fondo británico, de un portfolio de 22 supermercados Eroski a Lar España por 59 millones de euros. También la compra por parte del fondo de inversión israelí MDSR de un portfolio de 27 supermercados Mercadona, por un precio aproximado de 100 millones. Y la adquisición por parte de Realty Income Corporation de un portfolio de siete hipermercados Carrefour por 93 millones de euros.
Dentro de los próximos meses, se esperan algunas transacciones de portfolios en supermercados de gran volumen. Esto logrará seguir presionando las rentabilidades a la baja.
España, un país atractivo para la inversión en supermercados
Particularmente en España, el 65% de las ventas están controladas por 10 grupos. Entre ellas no solo se encuentran las grandes cadenas de distribución como El Corte Inglés, Día, Carrefour, Mercadona, Alcampo, Lidl o Eroski, sino también algunos grupos regionales como Consum o Covirán.
Y debido a la intensa competencia junto con la variabilidad emergente de los canales de venta en el sector de alimentación los márgenes son estrechos. De esta manera se alienta a los operadores a emplear diversas estrategias para mejorar la rentabilidad. Estrategias que incluyen la optimización del espacio físico, el crecimiento de sus carteras de tiendas, la densificación con usos acumulativos no alimentarios y la actividad de fusiones y adquisiciones.
En el último año, surgieron nuevos operadores en el mercado. Como por ejemplo el grupo ruso Torgservis, el cual a través de su filial española Marketlights ya abrió sus primeras tres tiendas en España. Su modelo comercial está enfocado en el segmento de descuento duro.
Reactivación y aumento de un 15% en la demanda de comercios
Los principales interesados por el mercado español son los clientes rusos y de Oriente Medio. A pesar del crecimiento de supermercados online, la experiencia a pie de calle sigue despertando el interés de las inversiones. La demanda de locales en venta o alquiler para el sector del retail experimentó un crecimiento del 15% en el 2021. Esto llegó a alcanzar cifras pre-pandemia en determinados distritos. Según datos de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet estas cifras fueron tanto de venta como de demanda en muchas de las operaciones.
El retail fue uno de los segmentos que más cambios experimentó desde que la pandemia irrumpió hace ya casi dos años. Pese a que muchos locales comerciales tuvieron que cerrar sus puertas, a lo largo del último año se pudo observar una mejoría del sector, sobre todo desde que terminó el verano.
El socio fundador de la firma, Gerard Marcet, afirma que “se ha podido observar cómo muchas empresas han optado por apostar por la importancia de la experiencia del cliente y ubicar los locales a pie de calle“. Esto debido al auge de la digitalización y las ventas online de los comercios.
Marcet asegura que “en cuanto a inversión extranjera los clientes rusos y de Oriente Medio muestran un mayor interés por el sector del retail de supermercados dentro de España“.
El impacto en el retail de Barcelona
En Barcelona, lamentablemente, hay zonas que todavía no pudieron recuperarse y siguen arrastrando el impacto negativo de la pandemia. Esto ocurre, por ejemplo, en el distrito de Ciutat Vella, que todavía no pudo alcanzar el pico de precios pre-pandemia. “Algunas calles como Portaferrisa o Las Ramblas aún no consiguen el mismo interés que en 2019 y dudo que esto cambie hasta que no se logre reactivar el flujo turístico aún más“, comenta el experto.
Ahora bien, si el foco lo ponemos sobre las arterias prime como Paseo de Gracia o Rambla Cataluña, el escenario cambia completamente y se vuelve positivo. Esto se debe a que el retail se ha reactivado de forma consistente, en una ubicación estratégica y muy demandada durante el 2021.
Desde Laborde Marcet explican que el balance anual del 2021 fue “positivo pese a los ajustes en el pago de los alquileres“. Incluso prevén que de cara a este 2022 el sector del retail seguirá en aumento con las nuevas aperturas de supermercados. Lo que logrará que se reactivarán aún más y que puedan combinarse con la implementación de la digitalización en el sector.
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