Si nos proponemos invertir en vivienda, ¿es éste un buen momento? Pues, hay que estudiar las distintas variables y escuchar a los que saben. Expertos en el mercado inmobiliario responden a esta pregunta, que no está exenta del contexto socio-económico que atraviesa nuestro país y la eurozona.
Como introducción al tema, nos encontramos con que las variables que hicieron que las ventas de inmuebles cayeran en los últimos meses continuarán afectando al mercado. Por lo menos en lo que resta del año. En cuanto al precio, distintos especialistas pronostican una subida leve y otros una desaceleración más pronunciada, de mano de la caída de demanda.
Ya hemos hablado varias veces de la vivienda como valor refugio y lo que ello significa. En un contexto de crisis global, las personas se cobijan en su hogar en búsqueda de una seguridad que no encuentran en el afuera. Y es que la vivienda soportó la pandemia del Covid-19 y la post-pandemia también. Las caídas de bolsas y las desvalorizaciones de criptomonedas. La guerra en Ucrania y la falta de insumos. En todos esos momentos, el capital se ha refugiado en el sector inmobiliario: una propiedad tiene la característica de ser un bien tangible frente a la inestabilidad de las divisas en tiempos de riesgos. La vivienda ha resistido a las crisis a como dé lugar y se posiciona así como una protección de modo figurado y literal.
Ahora bien, ¿cuál es la situación actual? En este artículo te lo contamos así que ¡continúa leyendo!
Invertir en vivienda: ¿buen momento o no?
Que el mercado inmobiliario viene en caída hace meses no es novedad. A pesar de haber soportado las crisis sociales, políticas y económicas derivadas de la pandemia del Covid-19 y de la guerra en Ucrania, desde fines de 2022 las cifras muestran una caída sin fin aparente. Es que la inflación y el alza de los tipos de interés terminó por permear al mercado y finalmente sacudirlo. Los bancos, por su parte, restringen la financiación de créditos por lo que hay menos hipotecas disponibles. Y por ende, menos transacciones de compraventa e incluso actualizaciones en los precios.
Las compraventas de inmuebles tuvieron un descenso de 3,4% interanual hasta abril de este año. Las compras de propiedades (viviendas o pisos) acumulan seis meses de baja. Estos datos los facilita Judit Montoriol, jefa del departamento de Economía Española de CaixaBank Research. A pesar de esto, que parece un panorama negativo, el mercado inmobiliario viene de unas cifras verdaderamente altas. Por esto, las compraventas superan en 16,7% a las realizadas en 2019. Y en 2022 se registraron 650.000 transacciones, apunta Montoriol.
Ante estos datos ambiguos, la cuestión a determinar es si las ventas pueden seguir en caída y si los precios aumentarán o bajarán para entender si es o no un buen momento para invertir en vivienda.
¿Seguirán cayendo las ventas?
Los factores que hicieron hasta aquí caer a las ventas en el sector continuarán horadando al mismo. Por lo menos en lo que falta del año. La directora de estudios de Fotocasa,María Matos, así lo asegura. E incluye en esta formulación tres circunstancias: la subida de tipos de interés, que hacen más inaccesible a los créditos; la inflación, que golpea en la capacidad de ahorro de las familias; y el precio de los inmuebles, que ha aumentado en el último año.
Si bien la inflación está comenzando a estabilizarse, falta aún una actualización en los tipos de interés. Ésta está calculada en 4,5% por el Banco Central Europeo. Por lo cual, el segundo semestre que estamos atravesando será determinante para ver cómo la subida de los tipos de interés en su conjunto impacta en la economía en general y en el segmento inmobiliario, enfatiza Montoriol.
Otro componente que hace al sector es la demanda de extranjeros. Media eurozona, incluída Alemania, se encuentra en recesión. Las ventas a extranjeros, en otros tiempos tan prósperas, mostraron una baja del 2,7% en el primer trimestre de este año.
Con estos datos se puede prever que el mercado no va a agravarse contundentemente. Si bien no son referencias alentadoras, el mercado laboral es resiliente, apunta Montoriol. Por ejemplo, tenemos que la inflación está bajando, mientras que los salarios están subiendo. Esto puede hacer aumentar la iniciativa de los inversores que no dependan tanto de los financiamientos.
En definitiva, las ventas seguirán cayendo, no de manera brusca, en lo que resta del 2023. Esta caída no será como la de 2022. Los expertos sitúan a la demanda de obra nueva entre 150 mil y 200 mil, a las que se sumarían las de segunda mano para dar una cifra cercana a 400 mil a fin de este año.
¿Qué ocurre con el precio de las viviendas?
Más allá del panorama presentado hasta aquí, la oferta y la demanda de viviendas van por un carril paralelo. La oferta es poca y la demanda, mucha; esa tensión hace que los precios se mantengan. Entonces, a pesar de la inflación, los precios pueden llegar a variar un poco hacia la baja pero sin afectar casi al mercado. La suba de precios es moderada y se situarán alrededor del 1,4% para fin de 2023. Teniendo en cuenta los costes de construcción y la demanda no es mucho, realmente.
Otros especialistas, como los de CaixaBank Research, afirman que habrá una pronunciada desaceleración en el precio de la vivienda. Y agregan que ésto irá de la mano con la caída de la demanda y de la economía en general.
Como vemos, hay distintas posiciones respecto al precio de las viviendas. Debemos entender que su devenir siempre está asociado al contexto social, político y económico. Por eso (más allá de los pronósticos basados en proyecciones) es un factor de incertidumbre.
Una variante que se deriva de la subida de precios es el abandono paulatino de casas tipo chalet en detrimento de pisos de plantas intermedias. Como lo comentan desde Fotocasa, el encarecimiento de la vivienda y las restricciones al acceso al crédito tiene como consecuencia que los compradores reduzcan sus expectativas. Entonces, no dejan de comprar, pero se ajustan a un presupuesto acorde a la realidad.
Invertir en vivienda: ¿un buen momento? Conclusiones
Como hemos visto, la perspectiva es muy compleja ya que inciden varios factores. Entonces, la respuesta a la pregunta ¿es un buen momento para invertir en vivienda? no tiene una respuesta acabada. Depende del perfil del comprador: uno más arriesgado o sin dependencia a la financiación lo haría. Así como también la zona en donde se emplace la propiedad: las grandes ciudades y los centros turísticos han aumentado sus precios, mientras que en sus alrededores surgen nuevos mercados.
Algunos especialistas aconsejan esperar para comprar una segunda vivienda. En el caso de que fuese una vivienda permanente, la sugerencia es buscar según ubicación y tamaño, ya que puede haber grandes variaciones. Pensar también en que si es obra nueva habrá gastos altos en materiales; lo mismo si es a refaccionar.
Otros expertos recomiendan comprar debido a que los precios se estabilizarán o aumentarán muy poco en el corto plazo. A mediano plazo, en cambio, se acrecentarán sólo por encima de la inflación. Los precios no llegan a ser desorbitados, afirman. A la vez que recuerdan que los tipos caerán a partir de 2024.
Para tener en cuenta, hay un dato fundamental que toman ciertos especialistas: si una persona alquila la vivienda que habita, paga un precio medio por mes. A esta persona le convendría comprar una vivienda a precio medio de similares tamaños. Esto lo proponen porque el PER = (precio de compra/ egresos anuales por alquiler) muestra que actualmente alquilar es mucho más caro que comprar en nuestro país.
Por último, el inversor deberá preguntarse si esa vivienda que quisiera comprar bajaría de aquí a seis meses. Como la respuesta es no, vale la pena tratar de conseguir una hipoteca fija del 3% y asumir los tipos de interés. En este caso, la recomendación sería no esperar y comprar ahora.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en vivienda, ¿es un buen momento? Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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