Heredar un piso es algo fenomenal. Pero, muchas veces, comienzan a surgir disputas entre los afortunados que heredaron. Y comienzan los problemas… Hoy vamos a contarte qué cuestione pueden aparecer si has recibido una herencia.
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Herencia: Comienzo
Los problemas internos comienzan a surgir cuando se ha formalizado la sucesión y esta corresponde a más de una persona. “La situación más común es que hereden varios hermanos y unos quieran conservar el piso y otros venderlo“, afirma Jorge Capell, abogado de Cuatrecasas experto en sucesiones. Capell aconseja “intentar ponerse de acuerdo y evitar procedimientos judiciales, que lo único que hacen es deteriorar el valor del bien”. En caso de que tan solo una de las partes opte por vender la casa, su valor podría acabar diluyéndose en una subasta judicial a un coste muy bajo. Este proceso, además, puede demorarse años, con los gastos que ello conlleva.
Si los herederos son varios, ellos decidirán sobre los asuntos relativos a la gestión del inmueble proindiviso por mayoría, de igual modo que si fueran accionistas de una sociedad. Si no existe unanimidad y se producen las desavenencias, hay algunas cosas que deberemos tener en cuenta.
¿Qué debe hacerse si no hay unanimidad con respecto a la herencia?
En primer lugar, resulta fundamental conocer los trámites que hay que abordar a la hora de formalizar la situación.
Por lo que “lo primero es averiguar si la persona fallecida dejó testamento“, explica Capell. Para ello, los familiares deben acudir al registro y solicitar el certificado de últimas voluntades. También es conveniente pedir también una Nota Simple de la propiedad y confirmar si está libre de cargas. Este trámite también puede hacerse de forma on line.
Si hay un testamento, habrá que dirigirse al notario donde se inscribiera el mismo, solicitar una copia y descubrir quiénes son los herederos del inmueble. Una vez se confirme esto, se debe hacer una escritura notarial para relacionar los bienes y asignar a los que serán los próximos titulares. Este texto debe formalizarse en el Registro de la Propiedad para que quede inscrita la titularidad en favor de los nuevos propietarios.
Herencia con hipoteca
Ahora bien. En el caso de que el inmueble tenga una hipoteca, los nuevos titulares quedarán subrogados en la deuda que estaba pendiente de pago en el momento del fallecimiento. “Si hubiera embargos anotados, es posible que esté en marcha un proceso de subasta por el que los nuevos herederos podrían perder la propiedad”, avisa Capell. Quien recuerda que “existe la posibilidad de que las deudas superen el valor de la casa y al legatario le interese renunciar a la herencia o recibirla a beneficio de inventario”.
Una vez aceptada la herencia, hay que tener en cuenta la tributación. Los gravámenes de estas transacciones son dos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en el caso de Madrid, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Para pagarlos existe un plazo ordinario de seis meses y el heredero puede pedir aplazamientos (lo que implica pagar intereses). “En este tiempo”, recomienda Capell, “el beneficiario debe analizar la situación y decidir si le interesa más vender el piso o buscar financiación para poder pagar”.
De todas maneras, hay que tener en cuenta que es un impuesto variable según las comunidades autónomas.
Cazadores de proindivisos
Con frecuencia, las herencias dan lugar a situaciones de copropiedad y surgen discrepancias entre los herederos de un inmueble indivisible. Este foco de problemas pone en alerta a los profesionales que tratan de aprovecharse de la situación y adquirir la vivienda a precios muy rebajados. Estos ‘cazadores’ de proindivisos pueden llegar a hacerse con una de las partes de la casa y forzar su subasta para adquirirla entera a un precio minúsculo.
División de la herencia
Es importante tener en cuenta que la partición de la herencia (el reparto de los bienes hereditarios), es un acto completamente distinto a la aceptación.
La aceptación de herencia es el acto voluntario y libre por el cual una persona llamada a una herencia manifiesta su voluntad de aceptarla.
Por otro lado, la partición de herencia es el acto por el que los herederos que han aceptado la herencia se reparten los bienes del caudal hereditario, adquiriendo su propiedad.
¿Cuándo surgen los mayores conflictos entre los herederos?
Los mayores problemas surgen cuando los herederos aceptan la herencia, pero no realizan la partición o adjudicación de bienes y titularidades.
En estos casos, tanto si hay varios bienes hereditarios (viviendas, solares, tierras de labor, etc.) como en el caso de haber uno solo, los herederos son dueños del todo por participaciones indivisas. Es decir, todos son dueños de todo.
Esta situación suele crear conflictos entre los herederos cuando alguno se niega a pagar los gastos de mantenimiento, no quiere mantener el proindiviso de los bienes o, por el contrario, se niega a vender su participación.
Fernando Castellanos, fundador de Castellanos y Asociados y abogado especialista en herencias, explica: “En principio, la adjudicación en proindiviso de los bienes de una herencia (sobretodo inmuebles) puede parecer una situación menos complicada, Pero, posteriormente, puede generar numerosos problemas en cuanto a pago de gastos fijos de dichos bienes. Como pueden ser cuotas de comunidades de propietarios, reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, etc.
La adjudicación en proindiviso puede ser una buena solución si lo que se pretende es la venta inmediata del bien heredado, pues supondrá la transformación en metálico y un fácil reparto de este. Pero si se trata de conservar el inmueble es preferible la adjudicación individual de los bienes.
Acudir a un profesional, tanto para la realización de todas las cuestiones relativas al trámite sucesorio como para la venta de los bienes es la mejor opción para evitar problemas futuros.
¿Qué sucede si el único bien de la herencia es una sola vivienda?
En este caso, si hay, por ejemplo, cuatro hermanos heredando una única vivienda, cada hermano tiene una cuarta parte de la vivienda. Lo que se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.
Cada hermano tendría una cuota abstracta, es decir un porcentaje de la vivienda sin que pueda concretarse en una parte exacta de la misma.
¿Puede solo uno de los hermanos vender la totalidad de la vivienda?
No. Necesita contar con el consentimiento de todos para que la venta sea válida.
¿Uno de los hermanos puede vender su participación indivisa en la vivienda?
Aquí la respuesta es afirmativa. Cualquiera de ellos puede vender su parte de la vivienda.
Ahora bien, los otros hermanos tendrán derecho preferente para adquirir esta participación indivisa abonando el precio de venta.
¿Qué pasa si un hermano se niega a vender su parte en la vivienda?
Hay que tener en cuenta que ningún propietario puede ser obligado a vender. Pero tampoco el resto de copropietarios están obligados a permanecer en comunidad y cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida.
¿Hay solución para este conflicto de intereses respecto a la herencia?
Las soluciones más razonables, menos conflictivas y menos costosas serían:
- Que el hermano que quiere conservar la vivienda compre a los otros su participación en la misma.
- Si no dispone de capital o simplemente no quiere comprar la parte de los otros hermanos, que la vivienda se venda y repartan el dinero.
- Como última instancia, antes de la vía judicial, acudir a un mediador para tratar de buscar una solución adecuada para los intereses de todos.
Si uno de los hermanos se niega a vender y no llega a un acuerdo con los otros hermanos, la solución al problema sería la división judicial de la cosa común o extinción de condominio.
Herencia y subasta para el bien en cuestión
La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria introduce como novedad las subastas voluntarias para la división de la cosa común.
Pero en la subasta voluntaria, no existen posiciones opuestas entre los interesados para sacar a subasta la vivienda. Por lo que debe existir, en principio, una voluntad común de subasta, pues en caso contrario dejaría de ser voluntaria.
En definitiva, habría que entablar el procedimiento judicial correspondiente. Pero debes tener en cuenta que este procedimiento puede acarrear inconvenientes, dado que termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.
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