Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber antes de decidir si hipotecar tu casa es conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, actualmente es muy complicado comprar una vivienda y pagar su totalidad en efectivo. Es por esto que, existen las hipotecas, los préstamos, las financiaciones, entre otros. En el siguiente artículo te daremos algunas claves que debes tener en cuenta si estás pensando en hipotecar tu casa.
Como siempre, debemos comenzar por el principio para comprender el tema con mayor claridad. Si ya hemos encontrado una vivienda que logra adaptarse a nuestros requerimientos, pero no contamos con el capital necesario para hacer frente a la compra, lo más común es contratar un préstamo hipotecario.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
- El préstamo hipotecario es la modalidad de préstamo más común al momento de comprar una vivienda.
- Se trata de un crédito hipotecario concedido por un banco que se encuentra garantizado por la propia vivienda que se va a comprar.
- Generalmente, el préstamo no cubre la totalidad del precio de la vivienda. La financiación que suelen ofrecer los bancos ronda el 80% de su valor de tasación.
- Cuando necesitamos más cantidad de dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a dar, se puede optar por avalistas de la operación. Esta es una persona que interviene como garantía en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
¿Qué términos debes conocer antes de hipotecar tu casa?
Importe máximo: se trata de la cuantía máxima que el banco facilita en función de diferentes parámetros. El primero es establecido por el valor del inmueble en cuestión. La valoración debe ser llevada a cabo por una sociedad de tasación independiente. Las entidades bancarias consideran que las cuotas mensuales destinadas al préstamo hipotecario no deben ser mayores al 35% de los ingresos netos mensuales.
Plazo de devolución: hace referencia al periodo de tiempo acordado para devolver el capital y los intereses. Dicho plazo, puede extenderse hasta 30 años, sin embargo, lo más habitual son entre 15 y 20 años. De este modo, se evita que el pago de intereses sea demasiado elevado.
Amortización: se trata del pago del capital pendiente. La amortización del capital suele ser más alta a medida que avanza la vida del préstamo. Cuando queremos rebajar la deuda porque contamos con cierto capital podemos hacer una amortización extraordinaria. El dinero aportado fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital. Si decidimos abonar toda la deuda de una vez, se trataría de una amortización total anticipada.
Cuota: cuando hablamos de cuota nos referimos al importe que se compromete a pagar la persona que solicitó el préstamo hipotecario. Esto incluye el capital inicial además de los intereses y no tiene que ser necesariamente mensual, pueden ser trimestrales, semestrales o anuales.
Carencia: se trata del periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y solo se abonan los intereses.
Intereses: es el precio por el capital que nos han prestado y que debemos abonar en la cuota. Se calcula en base al capital pendiente y al tipo de interés.
Comisiones: los bancos suelen cobrar comisiones en sus préstamos hipotecarios. Para conceder un préstamo, la Ley establece que todos los gastos relativos al préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que lleva el nombre de “comisión de apertura”.
TAE: La Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se debe tener en cuenta el tipo de interés, sus posibles revisiones y las comisiones que se aplican.
¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?
Las hipotecas pueden clasificarse dependiendo de cuál sea el interés aplicado. En España podemos encontrar tres tipos diferentes:
- Hipotecas fijas
Se trata de un tipo de préstamo que mantiene siempre con el mismo interés, el pactado con el banco en el momento de la firma. En este tipo de préstamos, las cuotas se mantienen constantes durante todo el plazo de devolución. De modo que podrás saber exactamente cuál es el monto que deberás abonar cada mes por tu hipoteca.
- Hipotecas variables
En esta clase de hipoteca, el interés se compone de una cifra fija, llamada diferencial, y un índice de referencia que puede variar en alza o en baja. Por lo general, durante los primeros dos años, se aplica únicamente el tipo fijo. Esto quiere decir que, las cuotas mensuales que debes abonar por la hipoteca no serán siempre las mismas. El índice de referencia más utilizado en España es el euríbor. Sin embargo, no significa que tus cuotas vayan a variar cada mes, para evitarlo, se establece una revisión que puede ser cada seis meses o bien, cada doce. En dicha revisión se adaptará la cuota al índice de referencia.
- Hipotecas mixtas
Este tipo de hipotecas combina los dos tipos anteriores. Comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo que, por lo general, ronda entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor durante lo que reste del préstamo.
Novación y Subrogación para hipotecar tu casa
Existen dos opciones que podemos considerar si creemos que las condiciones de nuestro préstamo pueden ser mejores que las que tenemos actualmente. Una es negociar una baja del interés con la entidad financiera (Novación). La otra es trasladarlo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (Subrogación)
- La novación se genera cuando se renegocian las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad bancaria. Lo único que se puede modificar es el tipo de interés y el plazo de devolución. El cliente deberá solicitar la novación con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo por medio de una reducción de los tipos de interés.
- La subrogación tiene lugar cuando el prestatario cambia de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco. En este caso, no se cobra comisión de apertura. La antigua entidad bancaria puede cobrar una comisión de cancelación. Se trata de un trámite que brinda la posibilidad al cliente de modificar las condiciones de una hipoteca pasando el préstamo de una entidad a otra. En caso de que los tipos de interés hayan sufrido grandes variaciones, una buena opción es considerar la subrogación a otra entidad que ofrezca mejores tipos de interés.
- Adquisición de vivienda ya hipotecada. En este caso también tienes dos opciones. Quedarte con la hipoteca que ya existe (subrogación) o cambiar de entidad (novación). Si cambias de banco deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.
Puntos importantes para hipotecar tu vivienda
No confundir hipoteca y préstamo hipotecario
Cuando se solicita un préstamo al banco, es posible que el banco solicite como requisito constituir una hipoteca. Nos referimos, entonces, a un préstamo hipotecario. La hipoteca es un derecho que se orienta a garantizar el cumplimiento de una obligación sujetando algún bien al cumplimiento de esa obligación. En caso de que no se cumpla la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para satisfacer, al menos en parte, la deuda. Se trata de una garantía para el acreedor.
Es fundamental comprender que puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Una entidad bancaria puede conceder un préstamo sin hipoteca, si piensa que son suficientes otro tipo de garantías. Y no todas las hipotecas deben garantizar préstamos hipotecarios. Se puede garantizar con una hipoteca el pago de cualquier clase de deudas.
No solo su banco puede ofrecerle préstamos hipotecarios
Un préstamo hipotecario tiene unas condiciones predeterminadas, puntualmente en cuanto a la cantidad prestada. Por otro lado, un crédito hipotecario se brinda hasta una determinada cantidad, pero no se dispone inmediatamente de la suma. El crédito hipotecario brinda una mayor flexibilidad, sin embargo, esto implica un coste más elevado.
¿Cuánto tiempo debes pagar por hipotecar la casa?
En una hipoteca, lo importante son los primeros años de pago. Esto variará dependiendo de los tipos de interés. Mientras mayor sean los tipos de interés menos le van a prestar. Por ese motivo, ampliar los plazos puede ser una solución si los tipos de interés se encuentran bajos. Además, debes tener en cuenta la inflación y el crecimiento económico.
- En el caso de la inflación, será necesario renunciar a un menor consumo al tener que pagar las cuotas de los últimos años. Esto es, sencillamente, porque todo será más costoso.
- Gracias al crecimiento económico, si el mundo avanza materialmente, lo más probable es que sus posibilidades materiales de vida mejoren y le suponga menor esfuerzo el pago.
¿Cómo analizar la estadística hipotecaria?
Para analizar las tendencias de las hipotecas en España debes basarte en la Estadística de Hipotecas del INE. Por medio de este medio tendrás la posibilidad de saber qué cantidad de fincas se hipotecan, cuál es su coste, en qué medida se hipotecan viviendas, otras fincas urbanas o fincas rústicas. Además, si se hace a tipo fijo o variable, en cuántos casos el acreedor es un banco y en cuántos es otro tipo de entidad. Las novaciones y subrogaciones que se producen, entre otros.
En último lugar, nos da la posibilidad de conocer su evolución en el tiempo y la distribución de los datos por territorios. Esto nos ayuda a conocer las tendencias de las hipotecas en España.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre hipotecar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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