Si estás a punto de comprar un piso con agencia o propietario directo, y aún no sabes si ir a una agencia como Oi Real Estate o entre particulares, esta nota será de tu interés. El 26% de los que utilizaron servicios de inmobiliaria en 2018 se mostraron insatisfechos con la operación, según la OCU.
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Primero, el propietario directo publica el anuncio en una web especializada, luego un potencial comprador se muestra interesado y realiza una visita. Tras unas semanas después, formalizan el acuerdo mediante un notario y traspasan la propiedad.
Esta es la estampa más común cuando hablamos de compraventa de una vivienda, y una encuesta de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), estableció que el trato directo entre personas fue utilizado en menos de la mitad de los casos en 2020, es decir un 45%, por el contrario, un 37% de las personas optaron por confiar en una inmobiliaria, y un 18% lo hizo de otras maneras.
La compra de un inmueble y los elementos en los que los usuarios deben fijarse dependen netamente de quién sea el vendedor o el mediador en su desarrollo.
Primero hay que extremar la prudencia y tener muy claras las necesidades como las posibilidades económicas, ya que si la compra es impulsiva o inducida por un vendedor. Los riesgos y efectos son muchos más graves que con cualquier compra de otro producto.
Cuando vamos a comprar un piso por agencia o propietario directo, también hay que distinguir entre una compra sobre plano (una vivienda que aún no está construida), y una casa de segunda mano. El primero porque se averiguarán las características de la promoción a partir de la documentación otorgada por la agencia promotora. El segundo caso, se hará foco en la situación legal de la vivienda. Es decir el propietario, eventuales cargas o hipotecas, ocupantes, su entorno de día y noche, y su estado material (termitas, aluminosis, humedades y aislamiento). Siempre hay que evitar sorpresas.
Comprar un piso con propietario directo
Cuando el vendedor traspasa su vivienda usada a otro particular, la relación se regirá por la legislación civil. Si es necesario, el comprador puede reclamar por vicios ocultos durante los primeros seis meses, o pedir la nulidad de la compra por error en el consentimiento.
Si el piso tiene menos de 10 años, los plazos de garantía que la Ley de Ordenación de la Edificación prevé. Son de un año para defectos de acabado, tres para problemas con la habitabilidad, y de 10 años cuando hay fallos de estructura.
Pero ¿qué sucede si hay problemas de herencia, de hipoteca o de otros relacionados? Por esta razón, sin dudas, siempre es mejor un profesional, y por eso Oi Real Estate se encuentra a tu disposición.
Comprar un piso a través de una agencia
Aunque un porcentaje se declare insatisfecho, son muchas las personas que acuden a una inmobiliaria a la hora de realizar una operación de compra venta. El vendedor no tiene que hacer mucho, y existe una cláusula de exclusividad por la que el agente pretende cobrar la comisión en todo caso.
Para detectar que una agencia sea seria, es muy importante observar la documentación que entrega al comprador. Como la nota simple actual expedida por el Registro de la Propiedad, que informa sobre quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de su uso.
También una copia del catastro, estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derrames, certificado energético, cédula de habitabilidad, información sobre si la ITE está pasada o no. Cuánto se paga de comunidad, y será muy difícil que una inmobiliaria no cumpla con nuestras expectativas si todos estos papeles no son demostrados.
Los trámites de un contrato y algunas malas prácticas
Al comprar un pico por agencia o propietario directo; cuando el cliente esté seguro de que quiere ese inmueble y nada ni nadie lo detiene a adquirirlo, es necesario hacer un contrato de paga y señal o reserva en el que se fijará el precio de oferta. Es el momento en que la agencia debería entregar una nota simple de la vivienda. En la reserva se debe emplazar la parte propietaria del bien a hacer el contrato de arras, en caso de aceptar la propuesta. Este contrato debe tener establecido el precio final y la fecha de vencimiento. Así como también si se conceden unos días para el desalojo de la vivienda. Si quedan muebles por sacar, entre otros detalles.
La agencia también puede proveer asesoramiento hipotecario y vincular la operación a la viabilidad del préstamo. Pero no puede coaccionar al cliente para que utilice el servicio obligatoriamente. Hacer caso omiso del proceso una vez que hayan percibido los honorarios es una mala práctica. Se trata de una costumbre extendida entre las inmobiliarias.
Prácticas ilegales
Cuando se resuelven problemas que puedan ocurrir en la compraventa de un piso usado a través de una inmobiliaria, hay que distinguir entre la responsabilidad del vendedor y la del intermediario.
Entre el comprador y la agencia existe una relación de consumo, a la que se le aplica la normativa y las reglas generales del derecho civil.
Por esto, desde el principio, tienes que dejar las condiciones claras de la mediación para ti como comprador. Como si te cobrarán una comisión o si el precio anunciado incluye todos los gastos.
En algunas agencias prosperan prácticas ilegales, una de ellas es incluir compromisos vinculantes en meras hojas de visita que el comprador firma al visitar un piso en venta. O también te querrán hacer firmar un documento por el que la agencia pasa al vendedor una oferta de parte del comprador con una rebaja del precio establecido.
Este documento incluye ya el compromiso firme del comprador de comprar ese piso si el vendedor accede a la oferta, sin que el comprador se dé cuenta. Incluso se suele pedir adelantos de dinero en efectivo para trasladar esa oferta. Por eso hay que tener prudencia a la hora de comprar una propiedad.
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