En esta nota te contamos todo acerca de la compra de un piso con condición suspensiva, en caso de no conseguir hipoteca.
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Debido a la crisis económica que provocó la pandemia del Covid-19, actualmente hay compraventas de viviendas que no se llegan a concretar por problemas relacionados con las hipotecas. En algunos casos es a causa de la no concesión al comprador o la imposibilidad de venta por el vendedor. Es por esto que, para no asumir riesgos innecesarios existe una herramienta legal que consiste en la compra de piso sujeto a condición suspensiva. Este sólo tendrá efectos jurídicos al cumplirse esa condición, que será una que ambas partes decidan. Ejemplo de estas condiciones pueden ser:
- el otorgamiento de una hipoteca
- o la obtención de una autorización judicial regulada, si uno de los vendedores no es capaz.
Qué permite el contrato de compra de piso con condición suspensiva?
El contrato de compraventa con condición suspensiva tiene resultados cuando ante algún suceso futuro y en caso de producirse, permite a ambas partes (comprador y vendedor) adquirir derechos. “Cuando la eficacia del contrato está supeditada a que un determinado suceso se produzca, estaremos ante una condición suspensiva. Si el contrato celebrado queda sin efecto tras el acaecimiento de un hecho concreto, nos encontraremos ante una condición resolutoria”, explica Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Qué se necesita para hacer un contrato de compraventa con condición suspensiva
Para la condición suspensiva pueden ser necesarios varios documentos:
- Una autorización judicial en caso de que uno de los vendedores sea incapaz.
- a resolución administrativa que clarifique la situación urbanística del inmueble,
- Que el comprador consiga la hipoteca.
El vendedor y el comprador pueden dar formalidad a la operación que se queda en suspenso hasta que tenga lugar el suceso. El contrato de compraventa con condición suspensiva puede formalizarse en un documento privado. O inclusive ante notario en escritura pública, que también puede inscribirse en el registro de la propiedad.
Para este caso, el comprador como el vendedor “concretarán los términos de la trasmisión a la que se vinculan. Siempre que el hecho concreto que obstaculiza la compra se produzca. Quedando liberadas las partes en caso contrario, ya que la eficacia del contrato dependerá de que la condición pactada se cumpla”, afirma Salcedo.
Es más conveniente un contrato de arras o un contrato de compraventa con condición suspensiva?
Estas operaciones se suelen documentar en un contrato de compraventa de arras. Pero existe un inconveniente que es la dificultad de concretar un plazo para la venta en la escritura pública. Por esto, Salcedo afirma que en estos casos se puede preferir el contrato de compraventa con condición suspensiva. Porque si la condición suspensiva no se cumple, el comprador puede recuperar las cantidades de dinero que entregó a cuenta al Notario lo cual quedó asentado en Escritura Pública. De esta forma se le devolverán los cheques que dejó en depósito para cuando se cumpliera la condición.
Cuáles son los tributos de la compraventa de una vivienda con condición suspensiva
Todas las compraventas de una propiedad están gravadas por una serie de impuestos. A cargo del comprador está el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) mientras que a cargo del vendedor quedan el IRPF y la Plusvalía municipal.
Estos tres impuestos son los que exige la Hacienda Pública en el momento en el que se formaliza la escritura pública de la compraventa de la vivienda. Esto quiere decir que si la compraventa está supeditada al cumplimiento de una condición suspensiva, ni el comprador ni el vendedor deben pagar impuestos ya que sólo se les exigirán cuando se produzca la condición.
Qué impuestos se deberán pagar si la condición no se cumple?
Si la condición se incumple, el vendedor tampoco deberá tributar en el IRPF por las cantidades que reciba el comprador a cuenta del precio y finalmente le devuelva. Pero, si se acuerda compensar al vendedor por no realizarse la venta, la cuestión es distinta. La ganancia, por no derivar de una transmisión patrimonial, deberá ser integrada en la parte general de la base imponible. La forma correcta será tributarla en el periodo impositivo en que el incumplimiento de la condición se produzca, y cuando se genere el cobro de una indemnización.
Rechazo de hipotecas
Es muy habitual que las bancas privadas rechacen hipotecas a los interesados. Algunos de los motivos que pueden provocar este rechazo pueden ser:
- no tener suficientes ingresos,
- contar con una situación crediticia desfavorable,
- no tener un empleo sólido.
También es muy probable que muchos jóvenes no tengan la posibilidad de hipoteca por la falta de políticas públicas que le den estabilidad financiera y económica a esta parte de la población. Esto hace que aún no puede acceder a su primera vivienda.
Una buena manera de que te otorguen una hipoteca es demostrar solidez en la situación crediticia, para esto deberás contenerte con las compras con tarjeta de crédito y ahorrar lo suficiente para que tu situación sea óptima y te lo acepten. Además, si cuentas con un buen trabajo, la oportunidad es casi exitosa, sobre todo si el salario es elevado o suficiente como para soportar una cuota durante todos los meses por alrededor de 20 o 30 años.
Es importante tener en cuenta todos estos pasos a la hora de solicitar una hipoteca. De esta manera se podrá concretar el otorgamiento de este crédito hipotecario tan necesario para la gran mayoría de las personas que desean comprar una casa, pero les falta un poco de dinero para llegar a ese sueño.
La compra de piso con condición suspensiva, es una buena manera de acceder a una vivienda y cumplir con el sueño de la casa propia o la segunda vivienda, en estos tiempos en los que abundan las necesidades de cambio de vivienda a raíz de la pandemia.
Ten presente toda esta información a la hora de comprar una vivienda, y si tienes alguna duda contáctate nosotros! Te responderemos a la brevedad!
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