El tema de cómo calcular el alquiler de vivienda es uno de los grandes cuestionamientos que se plantean los propietarios a la hora de colocar sus pisos en renta. Para obtener un resultado económico favorable, los arrendadores deberán hacer un análisis sobre los ingresos y los gastos posibles. En este artículo te acercamos la información necesaria para que sepas cuánto deberás cobrar de renta al momento de poner en alquiler tu piso.
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El proceso de alquilar una propiedad puede ser algo complejo. Lo principal es asegurarte de que lograrás sacar un beneficio económico considerable que valga la pena el esfuerzo. Para realizar un análisis minucioso sobre cómo calcular el alquiler de vivienda y lograr obtener un alquiler rentable y seguro, te invitamos a leer el siguiente post.
Calcular alquiler de vivienda teniendo en cuenta los gastos
Para evitar perder dinero con el alquiler de la vivienda es fundamental calcular los gastos que se deberán restar de los ingresos. La sumatoria de todas estas consideraciones nos arrojará el número estimado que necesitamos para cubrir los gastos y, al mismo, tiempo, obtener una ganancia. El alquiler total puede depender de las cuestiones siguientes:
- La amortización de muebles y electrodomésticos presentes en el inmueble.
- La amortización de suelos, paredes y todos los gastos de carpintería.
- Impuestos municipales.
- Seguros.
- Gastos de comunidad y derramas.
- Hipotecas
- IVA e IRPF
¿Cómo conocer la amortización de muebles y electrodomésticos presentes en el inmueble?
Un gasto que se debe tener en cuenta con el correr de los años de contrato es la renovación de lo electrodomésticos presentes en la vivienda. Si en un principio el inmueble se alquiló con electrodomésticos, es obligación del casero mantenerlos en buen estado. Es decir, si al comienzo de contrato existía una cocina y este elemento termina su vida útil, el propietario debe reponerlo. En este grupo ingresan los lavavajillas, lavadoras de ropa, cocinas, hornos eléctricos, equipos de refrigeración, aires acondicionados, etc.
De la misma manera ocurre con los muebles que no necesitan alimentación eléctrica como las camas, armarios, sofás, sillas, mesas, etc. Este concepto de “desgaste” se conoce como amortización.
Para poner un ejemplo, podemos decir que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) dice que la vida media de una lavadora es de once años y tres meses (ciento treinta y cinco meses). Si la lavadora ha costado 300 euros, quiere decir que mensualmente se desgastará 2,22 euros. Un aire acondicionado cuyo precio fuere 400 euros y su vida media ciento veinte meses, desgastará 3.33 euros por mes.
Estos montos parecen no presentar un gran problema, pero en la sumatoria de amortizaciones se puede generar un número más grande. Esto hay que tenerlo en cuenta y generar un ahorro que cubra estos desgastes. Se podría guardar un mes de renta por año para estar cubierto ante estos gastos y otros imprevistos. No hay que pasar por alto estos datos para saber que, a la hora de poner el precio de renta, estamos alquilando una propiedad amueblada y equipada. Por lo tanto, sobre la base de estos datos, hay que calcular el alquiler de vivienda. Una vivienda amueblada se renta a un precio mucho más elevado que una propiedad en cero.
Amortización de suelos, ventanas y gastos de carpintería
El mantenimiento estructural de una vivienda es otra obligación que debe garantizarle el arrendador al arrendatario. Por lo tanto las ventanas, los suelos, las instalaciones eléctricas y otras partes del inmueble que deban arreglarse con carpintería son responsabilidad del propietario. Todos estos elementos también sufren desgastes con el paso de los años. Por su puesto que su amortización se calcula en mayor cantidad de tiempo que los electrodomésticos y objetos muebles.
Para poner un ejemplo, imaginemos que la fontanería de una vivienda tenga un coste inicial de 3.000 euros. La vida útil estimada de este sistema de fontanería es de doscientos cuarenta meses. En conclusión se calculará un desgaste de 12,50 euros mensuales.
Estos datos hay que sumarlos al cálculo que realicemos para poner el precio de renta de la vivienda.
Impuestos municipales
Hay ciertos impuestos que un casero deberá tener en cuenta al momento de calcular el precio de renta. El propietario de un inmueble tiene que pagar el IBI que se tasa sobre la base del valor catastral. Por el contrario, el pago de la tasa de basuras según lo expuesto en la Ley General Tributaria, le corresponde al arrendatario.
El Impuesto de Bienes Inmuebles puede ser valorado para incluirlo en el precio de renta por el arrendador.
Seguros
Algunos arrendadores prevenidos prefieren contratar seguros antes que sufrir consecuencias irreparables. Pueden contratar seguros contra robos, seguros contra incendios, o seguros que cubran varias situaciones de emergencia. El concepto de seguros el propietario deberá calcularlo en el precio de renta, al fin y al cabo, este beneficio recaerá sobre los arrendatarios. Depende de la póliza de seguro va a ser el coste de este gasto. Podemos decir que aproximadamente el valor varía entre los 150 y 200 euros anuales.
Gastos de comunidad y derramas
Para calcular el alquiler de vivienda hay que incluir un excedente a los gastos de comunidad, para estar cubiertos en situaciones extraordinarias de reparaciones y mantenimiento del edificio. Es difícil determinar un monto exacto, pongamos que el gasto de comunidad son unos 40 euros. A ese importe habrá que agregarle un porcentaje preventivo.
Hipotecas
En el caso de que el propietario haya comprado la vivienda recurriendo a una hipoteca o a un préstamo, es probable que los primeros años de alquiler sirvan para cubrir esos montos y tarde un poco más en generar ganancias. El concepto de hipoteca es el más complicado de calcular para establecer el precio de renta. Si bien el arrendador querrá recuperar ese dinero de forma rápida, no puedo subir tanto el precio por este concepto porque tardará más tiempo en conseguir inquilinos.
IRPF e IVA
Los rendimientos del capital inmobiliario no están exentos de IRPF. El cálculo de este impuesto sobre la renta depende del salario y otras variables. Es un dato que deberá sumar al precio de renta el arrendador si quiere estar cubierto.
El IVA se debe incluir únicamente si el arrendamiento no está destinado a vivienda habitual.
Para más asesoramiento sobre cómo calcular el alquiler de vivienda acércate a Oi Real Estate. Nuestros agentes te guiarán sobre los gastos e ingresos por analizar para garantizarte un capital económico seguro a través de la renta.
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