¿Eres inquilino en un piso de alquiler y no estás seguro de cuáles son tus responsabilidades? ¿Eres casero y tienes la misma duda? ¿Qué pasa cuando hay que reparar una avería? ¿A quién le corresponde pagar los costes? Lee este post y despeja tus dudas.
En este artículo encontrarás:
Piso de alquiler. Ley de Arrendamientos Urbanos.
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Piso de alquiler. Responsabilidades en el contrato.
Ante cualquier situación que la ley no prevea y las partes (casero e inquilino) quieran dejar aclarada, pueden dejarlos aclarado en el contrato de alquiler. Es decir que, por fuera de lo que dicta la ley y que analizaremos a continuación, el contrato puede servir como norma supletoria para establecer derechos, obligaciones o responsabilidades adicionales para cualquiera de las partes. Esto es así, de acuerdo a lo establecido por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 4 indica que, siempre que se respete lo establecido por la ley “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” .
Responsabilidades del inquilino
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que te hagas cargo de los costes de estas reparaciones en tu calidad de inquilino.
El texto de la ley es bien escueto respecto de la temática “pequeñas reparaciones”. No da un listado de reparaciones que puedan considerarse pequeñas. Ni siquiera de manera no taxativa. Es por ello que en muchos casos las partes dejan por escrito en el contrato de alquiler qué tipo de reparaciones se consideran “pequeñas” y están a cargo del inquilino. Si tienes más dudas respecto de las pequeñas reparaciones. lee todo lo que necesitas saber en este post.
Obras prohibidas al inquilino
El inquilino no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del casero, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco podrá realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el inquilino realiza este tipo de obras sin permiso del casero, este puede optar por resolver el contrato o por exigir, cuando concluya el arriendo, que el inquilino reponga las cosas al estado anterior. El casero también puede optar por conservar la modificación efectuada, sin que se le pueda reclamar indemnización alguna.
Responsabilidades del casero
Conservación del piso de alquiler
Los costes de las tareas necesarias para conservar la vivienda, recaen sobre el casero. Aquellas tareas que sean de conservación (no de reparación) para evitar, justamente, que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones, debe pagarlas el casero. Por ejemplo, si el casero decide renovar la instalación eléctrica porque la que tiene el piso es muy vieja, esos costes corren por su cuenta. Lo mismo si quiere realizar el servicio técnico o el cambio de un electrodoméstico. Este tipo de tareas no da derecho al casero a elevar por ello la renta.
En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es en el caso de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al él o a personas de su casa (familia, invitados).
Tareas de conservación que molesten al inquilino
¿Qué ocurre cuando el casero quiere realizar una tarea de conservación que resulta molesta al inquilino? Cuando la ejecución de la obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el inquilino deberá soportarla aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durara más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se ha visto privado.
Aviso de obras de conservación o mejora
Dijimos que el casero tiene derecho a realizar obras de mejora en el piso de alquiler. Si estas obras no pueden diferirse, tiene derecho a realizarlas aun cuando sean molestas para el inquilino. Pero la ley establece que en estos casos, el casero deberá notificar por escrito al inquilino, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
En otras palabras, si el casero impone soportar obras molestas e irrelevantes para la vivienda, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato. A la vez, si el inquilino decide soportar las obras, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas. El inquilino podrá exigir una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Reparaciones urgentes
Si sucede una avería que provoque un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino podrá realizar esas reparaciones urgentes. Deberá comunicarlo previamente al casero y le podrá exigir de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió un caño de agua, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al casero.
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