Cuando un piso es arrendado por más de una persona, puede suceder que durante la vigencia del contrato alguno de los inquilinos cambie. Estos cambios se dan particularmente en pisos de estudiantes que se mudan juntos para ahorrar costes o vivir en comunidad. Es común que el arrendatario saliente sea reemplazado por un arrendatario entrante. En otros casos, como en una separación de pareja, lo común es que no haya arrendatario de reemplazo (al menos por un tiempo) y simplemente se quiera deslindar al arrendatario saliente de todo tipo de responsabilidad. Si estás atravesando uno de estos casos, probablemente te surja la duda sobre cambiar el titular del contrato de alquiler ¿Puedo cambiar la titularidad de mi contrato de alquiler? ¿Cuánto me va a costar el cambio? ¿Qué pasa si el propietario no lo acepta? Lee esta publicación y despejarás tus dudas.
En este artículo encontrarás:
A diferencia de lo que puedes pensar, cambiar la titularidad de un contrato de alquiler es algo bastante sencillo si te asesoras bien. No debes estresarte. En Oi Real Estate contamos con asesores profesionales que se encargarán de todo por ti. Contáctanos y resolverás el inconveniente casi sin darte cuenta. Te explicamos los pormenores.
Contrato de alquiler: Ley de Arrendamientos Urbanos
Los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Vivienda habitada por el cónyuge
¿Tienes que viajar por trabajo durante un período prolongado y te ves obligado a dejar a tu familia en tu piso de alquiler? El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define las condiciones para este caso particular. Según la norma, el contrato de alquiler no pierde validez cuando en la vivienda permanece un cónyuge (no separado) o los hijos dependientes del arrendatario.
Subalquiler
Quizá ante la salida de uno de los arrendatarios, a los que quedan habitando el piso se les ocurre subalquilar la habitación de quien se fue. Subalquilar o subarrendar, es la práctica según la cual una persona da en alquiler a otra una parte o la totalidad de la vivienda que alquila y de la que no es el propietario. En otras palabras, el arrendatario alquila a un tercero (subarrendatario) la vivienda que él mismo habita en calidad de inquilino. De esta manera, el subarrendatario se convierte, en cierta forma, en inquilino del inquilino.
Cambiar titular del contrato de alquiler
Cuando un arrendatario (inquilino) se retira del contrato y deja en su lugar a otra persona, técnicamente se produce un contrato de cesión. Quien se va (cedente) transfiere los derechos y obligaciones del contrato a quien ingresa (cesionario). La Ley de Arrendamientos Urbanos establece ciertos parámetros para realizar la cesión total o parcial del contrato.
El artículo 8 de la ley indica que “el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador”. Es decir que en todos los casos deberá existir consentimiento escrito del propietario del piso de alquiler. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Cambiar el titular en alquileres con fines empresariales
El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una excepción a la prohibición general de ceder. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. La fundamentación de esta excepción, reside en que los alquileres con fines comerciales pueden fracasar por distintas variables vinculadas a la marcha de la economía. Y en esos casos, resultaría particularmente injusto cargar al arrendatario con los costes de mantención de la renta o pago de indemnizaciones por resolución.
Si la cesión es parcial, el arrendador tendrá derecho a una elevación de renta del 10% de la renta en vigor. Si la cesión es total, la elevación de la renta por parte del arrendador será del 20%. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado
Cuando se produzca un cambio en la persona del arrendatario por la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no se reputará como cesión. Sin embargo, el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en párrafo anterior
Cambiar el titular sin consentimiento del propietario
Como dijimos, para cambiar al titular del contrato de alquiler es indispensable contar con el consentimiento del propietario. La mayoría de los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que especifica que se prohíbe la cesión. Si cambias de titular sin el consentimiento del arrendatario, estás incurriendo en un inclumplimento contractual y legal.
Los artículos 27 y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen que la cesión inconsentida es causal de resolución del contrato.
Contrato de alquiler: cambio titular en la práctica
Hasta aquí, los parámetros que dicta la normativa. ¿Pero cómo se formaliza en la práctica el cambio de titular? Para cambiar el titular del contrato de alquiler, deberás contar con la expresión de voluntad (firma) tanto del inquilino saliente como del entrante. Además, también tendrá que firmar el propietario de la vivienda o un apoderado. El fin de que todas las partes digan “presente” es que se comunique fehacientemente el desistimiento de contrato por parte del anterior inquilino a la vez que se informa al nuevo de todos los derechos y obligaciones especificados en el contrato de alquiler. Tradicionalmente esta firma se realiza en un único acto en el que convergen todos los interesados y firman autógrafamente. Hoy contamos con mecanismos para hacerlo a través de firma digital.
Te recomendamos firmar el cambio de titularidad antes de que se marche el inquilino saliente. Si el inquilino ya abandonó el piso, podrías estar realizando el cambio fuera de plazo y te será más difícil conseguir todas las firmas.
¿Cómo se formaliza el cambio de titular del contrato de alquiler?
Como dijimos, lo primero que debes conseguir es la aprobación del propietario de tu piso. Una vez que tienes su anuencia y los inquilinos saliente y entrante, se firmará un anexo al contrato de alquiler original. En este nuevo contrato se dejará constancia del cambio de un inquilino por otro (que asume sus mismos derechos y obligaciones) y del consentimiento del propietario. Al firmar este anexo, el inquilino entrante acepta todas las cláusulas del contrato original.
En algunos casos, el propietario puede preferir redactar un nuevo contrato.
Contrato de alquiler: ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.
Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.
Si necesitas asesoramiento con tu contrato de alquiler, ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.
¿Deseas obtener mayor información sobre el cambio de titularidad en contratos de alquiler? Te invitamos a leer el siguiente post:
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