Si decides firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, necesitas saber cuáles son tus obligaciones y derechos. Ya seas el arrendador / propietario o el arrendatario / inquilino. Estas obligaciones y derechos se ven reflejadas tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Por eso hoy con Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler, su duración, las cláusulas nulas y las condiciones.
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Duración del contrato
El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino se determinará por acuerdo entre las partes, donde se excluyen plazos indefinidos. El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo. De no hacerlo, se comprenderá que el contrato tiene una duración de un año.
Sin embargo, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de durabilidad. De esta forma, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo. Incluso lo puede realizar sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres años.
Asimismo, si el contrato entra en la prórroga obligatoria para el propietario, tendrá la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato. Siempre y cuando la vivienda sea necesaria para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado como hijos, padre o madre.
Esta necesidad puede presentarse por varios motivos:
- Cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo.
- Si se llega a presentar la necesidad de que alguno de los padres del propietario lo necesite.
- Cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no tienen otra vivienda.
- En el supuesto de que el propietario esté viviendo en el exterior y quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.
¿Cuáles son las condiciones de la vivienda?
Otra de las obligaciones del propietario, junto con la entrega de la vivienda, es el mantenerla en las condiciones acordadas determinadas al inicio del contrato. Esto implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias, así la vivienda cumplirá con las condiciones de habitabilidad.
Por ejemplo, si la vivienda se entrega con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de esos servicios correrán a cargo del propietario. No es legítimo un acuerdo donde el inquilino asuma las obras de reparación.
Sin embargo, la obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:
- Cuando los daños en la vivienda son causados por el inquilino de forma voluntaria o negligente.
- Si fueran necesarias pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, que son una obligación del inquilino.
La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las que están a cargo del inquilino no se especifica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entonces son los tribunales quienes determinan qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.
Por ejemplo, el propietario tendrá que costear las reparaciones de goteras y humedades, así como también las del sistema eléctrico. Mientras tanto, el inquilino debe efectuar reparaciones como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora si es necesaria para que funcione.
El pago de la renta en el contrato de alquiler
Sin ninguna duda, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en el tiempo y forma acordados, y, normalmente, el pago se realiza de manera mensual.
Actualización del pago
La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo siempre con la previa notificación por el propietario. Además, tendrá que haber sido mencionado con anterioridad en el contrato para que se pueda proceder a realizar dicha actualización. Aunque esta sea la manera más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU, también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada. Ya sea por la realización de unas determinadas obras de reparación o reforma, pero esto no supone que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.
Por ejemplo, si la vivienda presenta defectos en la cocina al momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la responsabilidad de ponerla en condiciones. Esto se realizará a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial. También dependerá de la entidad de las obras. Esto significa que el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.
Al iniciar el contrato, el inquilino tiene la obligación de prestar fianza y esta es equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta. Sin embargo, ambas partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías. Estas últimas podrán ser avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños dentro de la vivienda.
Resolución del contrato de alquiler
Asimismo, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, más allá del desgaste cotidiano. Tampoco deberá realizar actividades insalubres, ilícitas, peligrosas o molestas en la vivienda. Cualquiera de estas actividades le permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.
El inquilino también deberá tener en cuenta que el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de habitar en la vivienda. Exceptuando si todavía reside el cónyuge o los descendientes del inquilino. También el propietario tendrá derecho a la resolución, si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento.
Incluso, a partir del año 2013, se les facilitó a los propietarios la forma para poder ponerle fin al contrato de alquiler. Siempre y cuando esté la venta de la vivienda o cuando tiene lugar una ejecución hipotecaria sobre el inmueble. Además, si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, podrá ponerle fin al mismo.
El Tribunal Supremo comprendió que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda. Debido a que esto significa que no comprobó físicamente que el lugar estaba alquilado. En este caso, la buena fe sólo se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios. De esta manera se da a conocer la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas. Ocurre lo mismo con el abandono de la vivienda si el contrato de alquiler no está inscrito en el registro. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización si el nuevo propietario decide ponerle fin al contrato.
Las cláusulas nulas
Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos. Se las denomina cláusulas nulas por incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Cuando al contrato se lo denomina como “contrato de temporada”, pero realmente no tiene dicha finalidad. Sino que es permanente y tiene la intención de excluir la LAU.
- Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
- Es una cláusula nula cuando en el contrato se le hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral. O exigirle que haya pasado un plazo estipulado mayor a seis meses requerido por la LAU.
- Si en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda cuando en realidad son obligación del propietario, es una cláusula nula.
- Y, es una cláusula nula si se le exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino. Lo que significa que el propietario deberá tener el consentimiento para entrar en ella o bien una autorización judicial.
Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber del contrato de alquiler, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!
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