Firmar un contrato de alquiler con opción a compra puede resultar beneficioso, tanto para el inquilino como para el propietario. Sin embargo, hay que tener en cuenta cuáles son los inconvenientes que pueden presentarse. Si estás pensando en tomar esta decisión, te recomendamos leer la siguiente nota.
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra es de tipo doble o mixto. Está compuesto por dos subcontratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir en la propiedad alquilada por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por el precio previamente acordado. De ese valor se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
El alquiler con opción a compra se caracteriza principalmente por una estabilización del precio de la vivienda que el arrendador está alquilando, ya que supone en el futuro la compra de la misma. Al ser una inversión a largo plazo representa un gran ahorro para los inquilinos. Este formato de contrato cuenta con ventajas y es una opción muy utilizada en la actualidad.
Incluso, cada vez son más las personas que hacen uso de este tipo de contrato de alquiler. Este incluye la compra y el arrendamiento de un inmueble. Es decir que podrás vivir alquilando mientras pagas la futura casa que te gustaría adquirir.
¿Qué requisitos mínimos debe tener el contrato?
El alquiler con opción a compra es un contrato atípico, ya que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. De todos modos, se encuentra aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por este motivo, es sumamente importante que todas las condiciones queden debidamente especificadas en el documento legal.
Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. A continuación, se enumeran las cláusulas que deberían incluirse en el contrato de alquiler y en el de compraventa:
Contrato de alquiler
- Plazo durante el cual el inquilino podrá arrendar la vivienda.
- Plazo durante el cual el inquilino podrá ejercer su derecho a la compra.
- Monto mensual del alquiler.
- Responsabilidad sobre los gastos.
Contrato de compraventa
- La voluntad del propietario de vender al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
- Precio de venta de la vivienda.
- Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra, a descontar del precio de venta.
- Cantidad de la prima inicial a cargo del arrendatario por el derecho a la compra (si hubiera).
- Modo y plazo para ejercer la opción a compra.
Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra
Este tipo de contrato puede resultar beneficioso para ambas partes. Para el inquilino es provechoso, porque puede residir en una vivienda alquilada, mientras invierte en una posible compra.
También resulta conveniente para el propietario, ya que tiene su inmueble rentado (con la prima como seguro), hasta tanto pueda venderlo. Además, el arrendador continúa obteniendo beneficios fiscales por el alquiler.
Inconvenientes de este tipo de contrato
La principal desventaja de este tipo de acuerdo para el arrendatario es que perderá la prima abonada inicialmente si, finalmente, no opta por la compra de la vivienda. Otro de los perjuicios para el inquilino es la carga fiscal elevada. El contrato está sujeto a una doble tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: por el alquiler y por la opción de compra.
Uno de los inconvenientes para el propietario es que no puede vender la propiedad durante el tiempo que dure el contrato, aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino.
A pesar de lo mencionado anteriormente, lo habitual es que la compra de la vivienda se dé un tiempo antes de que termine el plazo fijado. Lo más frecuente es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años. Esto es conveniente para ambas partes, ya que el inquilino no padece demasiado la fluctuación de los precios y el propietario consigue desapropiarse de la vivienda.
El funcionamiento del contrato en temas fiscales
En cuanto a los temas fiscales, el alquiler con opción a compra está está sujeto a varias posibilidades. El primer caso es que si se hace el pago de la prima inicial establecida por el propietario este tiene que ser declarado. Pero el inquilino no podrá eximir el pago.
Además si en el contrato sólo se establece un precio y un plazo, el propietario tiene que declararlo y el inquilino podrá deducirse ese pago. Y cuando se realice el pago final de la compra, el propietario tendrá que declarar la ganancia de ese patrimonio.
Por otra parte, tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra se pueden eximir del IRPF. Siempre en noción de adquisición de compra habitual.
Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?
Este contrato incluye los apartados relacionados con ambos procesos en los subcontratos. Aquí se recogen los acuerdos entre ambas partes, así como la estipulación de los plazos a seguir. Sin embargo, existen diferentes ejemplos y modelos de contrato de alquiler con opción a compra y básicamente incluyen lo siguiente:
- Datos del arrendatario.
- Datos del arrendador o propietario.
- Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.
- Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.
- Cláusulas y datos legales que regulan la opción.
- Objeto, destino y uso del arrendamiento.
- La fianza, seguro y garantía.
- La renta convenida.
- Gastos.
- Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.
- Otros asuntos como prohibiciones y cláusulas impuestas por el propietario, siempre y cuando respeten la normativa vigente.
- Políticas de cancelación.
- Firma de ambas partes.
Aunque no es obligatorio, una vez el contrato cumpla todos los requisitos establecidos por ley, sea firmado por ambas partes y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino, el contrato podrá inscribirse en el registro de propiedades.
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