El precio de lanzamiento de un inmueble al mercado es determinante para que se pueda vender o alquilar en el menor tiempo posible. Todos los estudios indican que, si la propiedad se lanza al mercado con un precio muy alto, nadie querrá tenerla como opción de compra o de alquiler.
Este pensamiento puede dejar de ser elucubración para convertirse en certeza. La solución está en hacer un buen Análisis Comparativo de Mercado (ACM). Pero, ¿qué es esto exactamente? Por eso hoy en Oi Real Estate te contaremos todo lo que debes saber del ACM y como hacerlo con herramientas de big data.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un análisis comparativo de mercado?
Un análisis comparativo de mercado (ACM) es una estimación del valor de una vivienda basada en propiedades similares vendidas recientemente en un área inmediata. Los agentes y corredores de bienes raíces crear informes de ACM para ayudar a los vendedores a establecer precios de lista para sus casas y, para realizar su propio análisis de mercado comparativo investigando propiedades comparables.
Los expertos definen al ACM como el proceso sistemático de recopilación y análisis de datos y todo tipo de información acerca de los inmuebles con características similares en una misma zona.
Los usos de un ACM son variados, se puede utilizar para lanzar a la venta inmuebles a precios de mercado o para aterrizar precios de inmuebles sobrevalorados.
¿Cómo se realiza un ACM?
En primer lugar, se debe determinar cuáles son las variables que “x” potencial comprador tomará en cuenta para su decisión, dependiendo del tipo de propiedad que se está analizando.
Para hacer un buen ACM, necesitaremos los siguientes datos:
- Antigüedad del inmueble
- Días que lleva en el mercado
- Dormitorios
- Baños
- Conservación
- Ubicación
- Precio
- Demanda
En segundo lugar, es recomendable usar datos de fuentes directas, tanto para ofertar como de demanda real, que estén actualizados al día en el que se realizar el ACM; y no hacer juicios de valor, ya que esto es un análisis de datos.
Desde Fotocasa, recomiendan hacer este proceso utilizando herramientas de big data, pero ¿cómo se hace esto? Para explicar esto iremos por partes, desde que es big data, hasta como realizar el ACM utilizando estas herramientas.
¿Qué es Big Data?
La frase “los datos son el nuevo petróleo” es, hoy en día, muy popular en el mundo de los negocios. El valor de los datos no para de crecer, pero extraer valor de estos datos no es tan fácil, especialmente cuando trabajamos con grandes cantidades de datos.
Big Data son, básicamente, grandes conjuntos de datos que son difíciles de representar, curar, manejar y operar en un corto período de tiempo y usando modelos de bases de datos tradicionales.
Se trata de tecnologías que posibilitan agilizar, optimizar y aportar transparencia al proceso de búsqueda, alquiler o compraventa de inmuebles. Es por este motivo que se encuentran cada día más extendidas dentro del sector inmobiliario.
¿Qué es el big data inmobiliario?
El big data consiste en la recopilación, almacenamiento, tratamiento y análisis de los datos arrojados con las diferentes transacciones y actividades realizadas en la red. Esto con el fin de obtener una visión de 360° de los consumidores, compradores, oferta y, en general, de la dinámica del mercado de bienes raíces.
Con software y herramientas tecnológicas para el big data se puede predecir datos y tendencias que facilitan la toma de decisiones. Por ejemplo, podrías saber:
- Qué tipo de propiedades son las que venden en determinada ubicación.
- Qué perfil de clientes son los potenciales compradores de X tipo de bien raíz.
- En qué ubicación estarán a la venta X tipo de inmuebles.
Y así como estas existen muchas respuestas que podemos encontrar con el big data inmobiliario, a favor de los negocios de bienes raíces y de sus clientes.
Uno de los principales beneficios del Big Data aplicado al sector inmobiliario es que brinda la posibilidad de identificar nuevas oportunidades y estrategias de mercado, de manera mucho más eficiente. Esto también resulta muy beneficioso para empresas, inversores y, por supuesto, particulares que desean comprar o vender un inmueble.
Gracias al Big Data, una empresa podrá mejorar los productos que tiene en el mercado, analizando, con un detalle hasta ahora inusual, qué medidas debe adoptar para el lanzamiento o mejora de sus productos.
Otra de las grandes ventajas del análisis de datos a gran escala consiste en la personalización de todo tipo de acciones comerciales. Y esa información obtenida a través de los datos permitirá a las inmobiliarias trabajar con mayor rapidez a la hora de buscar activos.
Ventajas del Big Data en el sector inmobiliario
La posibilidad de anticiparse y saber qué tipo de inmuebles son los más buscados y en qué zonas, reduce significativamente muchos posibles errores. Se trata de un importante avance para un sector como el inmobiliario.
Brinda la posibilidad de realizar un estudio geolocalizado de una propiedad que permite analizar un barrio o incluso, toda una localidad. De esta manera podrás saber cuál es la densidad del tráfico, si cuenta con suficientes zonas verdes o plazas de aparcamiento; si es a aconsejable construir nuevos locales comerciales o si se encuentra bien ubicado.
Cómo aplicar el Big Data con el ACM
Gracias al análisis de datos, una inmobiliaria puede conocer la antigüedad del inmueble, días que lleva en el mercado, ubicación, precio y demanda. Es decir, se podrá conocer cómo es el mercado en una zona determinada, para así poder adelantarse a sus competidores y conocer qué precio podría tener una determinada vivienda analizada.
Para hacer el análisis lo más exacto posible hay que tomar nuestra muestra de variables y teniendo todos los inmuebles que nos interesa, habrá llegado la hora de analizar. Deberemos tener en cuenta cómo son esos inmuebles, qué precios tienen y así poder presentar la información de manera clara a nuestros clientes. Así verán cómo está el mercado de oferta en esa zona, comparando inmuebles de características similares.
También servirá, ver cómo como estamos respecto a nuestra competencia. No solo en precio, sino también en tiempos de publicación, demanda de nuestros inmuebles respecto a los de nuestros competidores.
Al final podemos sacar una presentación o documente interesante para conocer el mercado en base a un testigo y así poder tomar mejores decisiones en base a datos.
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