מדריך לקנייה ומכירה
קניית בית היא כנראה ההחלטה הכספית הגדולה ביותר בחיים. פעולה הדורשת תשומת לב לכל פרט.
פרטים ומידע על נכס למכירה
1. פרסום על מכירת בית.
עליו להופיע באופן גלוי וללא הטעיה:
2. מידע קודם למכירת בית ממקור ראשון:
המידע שיש לספק למכירת בית הוא:
הסכם בין קונה למוכר
3. מקדמה או מקדמה:
כאשר המשתמש מעוניין לרכוש בית, הוא יכול לספק סכום כסף למוכר. ניתן לבצע משלוח זה על פי תפיסות משפטיות שונות:
בכל מקרה, יש לציין את הסכום שנמסר על ידי הקונה למוכר במסמך כתוב ובו מציין, לכל הפחות, את נתוני הקונה, את נתוני המוכר, את הנתונים ואת תיאור הבית, את הסכום שנמסר כמקדמה. או לשלם ולמקדמה (שינוכה מהמחיר הכולל של הבית), מהחיובים והעכפויות המשפיעים על הבית, והתאריך והתנאים שבהם יינתן המעשה הציבורי.
אם אנו מדברים על רזרבה, נהוג לחשוב שחתמנו על אפשרות רכישה: הקונה בוחר אם לקנות או לא בתקופה מסוימת.
אם אנו מדברים על תשלום או הפקדה או מסירה בחשבון או אפילו תשלומים "מאשרים", הצדדים מחויבים לקנות ולמכור.
עם זאת, אם אנו מדברים על פיקדונות מעונשין (סעיף 1,454 לחוק האזרחי - הנפוץ ביותר) הצדדים אינם מחויבים לקנות ולמכור, אך אם הקונה בהחלט לא רוצה לקנות, הוא מאבד את הפיקדון; ואם המוכר בהחלט לא רוצה למכור, עליו להחזיר אותם בשכפול.
קניית בית חדש
א. תיעוד משפטי לפני החתימה
חתימת חוזה מכר חייבת להיעשות בפני נוטריון, תוך מתן תיעוד שונה על הבית.
A.1. תנאים מוקדמים לרכישת בית מחוץ לתכנית (בפרויקט או בבנייה):
בכדי למסד חוזה מכירה ולקבלת סכומים על חשבון בית בבנייה או בבנייה, עליך לדרוש עמידה בדרישות הבאות:
בנוסף לעמידה בדרישות המוצהרות, עליהם לעמוד גם בדרישות לרכישת בית מוגמר, לאחר סיום העבודות ולפני המסירה לקונה.
A.2. תנאים מוקדמים למעשה בית מוגמר:
כדי למסד חוזה מכירה ולקבלת סכומים על חשבון בית מוגמר, יש לעמוד בדרישות הבאות:
A.3. תעודת רעיונות וספר בנייה:
תעודת ההרגלים מאשרת כי בית עומד בדרישות ההתחייבות שנקבעו בתקנות הנוכחיות ולכן נהנה מהתנאים המיועדים למגורים אנושיים. התוקף פג 15 שנה לאחר ההנפקה ויש לעבד אותו שוב לאחר תקופה זו.
תעודת ההתחייבות חיונית בכדי שתוכל להירשם לשירותי אספקת מים, חשמל וגז.
ספר הבניין הוא המסמך האוסף את הנתונים החיוניים של הבניין המדובר:
על היזם למסור את ספר הבניין לרוכש הבניין במעשה העברת הנכס, אם מדובר בבעל יחיד או לנשיא קהילת הבעלים. אם מדובר בנכס אופקי, יש למסור אותו בעת הקמת הקהילה.
המוכר מחויב למסור הן את תעודת ההרגל והן את ספר הבניין לקונה. אם המוכר לא ימסור לנו מסמכים אלה או אף אחד מהם, אנו יכולים להגיש את התלונה המתאימה לסוכנות המשנה הכללית לצריכה, אשר עשויה להיות סנקציה כלכלית על החברה שביצעה את העבירה.
ב. המעשה הציבורי
יש לערוך את חוזה המכר בהסכמה הדדית בין שני הצדדים המתקשרים (קונה / מוכר). ברוב המקרים החוזה נערך על ידי המוכר, בעוד שהקונה פשוט מקבל אותו ללא התנגדות (חוזה חברות). עם זאת, לפני החתימה רצוי לבקש העתק של החוזה בכדי להיות מסוגל לייעץ לנו על תנאיו ועל ההשפעות שיש לו.
בעת החתימה על שטר המכירה הציבורי או בכל מקרה לפני מסירת הבית, אנו עשויים לדרוש מסירת המסמכים הבאים.
אם החברה מסרבת למסור אחד מהמסמכים שצוינו, רצוי לרשום בכתב, אם בחוזה המכר או במסמך נפרד, את כל המסמכים שלא נמסרו. זהו הצעד הקודם בכדי להיות מסוגל להגיש את התלונה המקבילה לסוכנות המשנה הכללית לצריכה, שעשויה להיות סנקציה כלכלית על החברה שביצעה את העבירה.
לגבי המעשה הציבורי, שים לב כי זו דרישה חיונית לכך שהמכירה תוכל להירשם במרשם הנכסים המקביל, ולכן יש לה השפעות על צדדים שלישיים.
ג. הוצאות, ערבויות ואחריות
ג.1. מיסים:
מס ערך מוסף (מע"מ) - ששולם על ידי הקונה אך ורק על העברת בית חדש, כלומר במשלוח הבית הראשון על ידי היזם / הבנאי לקונה.
שיעור המס הוא 4% ממחיר המעשה (מע"מ הופחת באופן בלעדי עד 31 בדצמבר 2012. אם אין הארכה, החל מה -1 בינואר 2013 הוא יהיה 8%). באיים הקנריים מס זה מוחלף על ידי ה- IGIC (מס כללי קנרי עקבי כללי) ושיעורו הוא 4.5%. מע"מ אינו מוחל במכירת בית בין אנשים.
מיסים על מעשי משפט תיעודיים (IAJD) - מיסים את פורמליזציה של מסמכים ציבוריים (נוטריוניים, מסחריים ומינהליים) בהעברות רכוש שלא פטורות ממע"מ.
זה משלם על ידי קונה הנכס ושיעור המס נע בין 0.75% ל -2%, תלוי בקהילה האוטונומית.
העברות הון מכסות - היא בעלת מס של 1% והיא מחויבת במס בעת הגשת בקשה להלוואת משכנתא למימון רכישת בית חדש או משומש.
רווח הון או מס על עליית ערך הקרקע העירונית.
הארנונה הוטלה על עליית הערך שחווה בקרקעות עירוניות מרכישתה ועד למכירה. רווח ההון נשא על ידי המוכר במקרה של מכירות. במקרה של העברת דיור בירושה או תרומה, הנישום הוא מי שרוכש את הנכס.
מיסוי מקרקעין (IBI)
מיסוי על העברת רכוש (ITP)
C.2. הוצאות אחרות
אחראי הקונה:
אחראי המוכר:
המוכר אינו יכול להעביר את ההוצאות הנגזרות ממתן המשכנתא למימון הקמת הבניין, וגם לא הוצאות מקורן לחלוקה ברכוש אופקי של הנכס, במקרה שחולק.
ג.3. ערבויות לבית חדש:
היזמים, לפני שמוכרים בית, מחויבים לתת ערבות ל
טובת הרוכשים - לכיסוי תיקון ליקויי בנייה ונזקים הנוצרים ישירות על הבית:
ביטוח נזק מהותי לערבות למשך עשר שנים, הפיצוי בגין נזק מהותי שנגרם לבניין, על ידי חבלים או ליקויים שמקורם ביסוד או משפיעים עליו, תומכים, קורות, לוחות רצפה, קירות נושאי עומס או אחר אלמנטים מבניים, אשר פוגעים ישירות בהתנגדות המכנית ויציבות המבנה.
ג.4. אחריות למצב של בית חדש:
האנשים הטבעיים או המשפטיים המעורבים בתהליך הבנייה מגיבים לבעלים ולרוכשי הצדדים השלישיים של הבניינים מיום קבלת העבודות:
ארנונה המוטלת על שווי נכסים כפריים ועירוניים הממוקמים בעיריות המתאימות והחוק קובע כי על בעל הנכס לשלם ב -1 בינואר.
מחייב מיסים על מכירת בתים יד שנייה או רצופות (לא בתים חדשים המחויבים במע"מ). הוא נשא על ידי קונה הדירות ויש לו שיעור מס שנע בין 8% ו- 10%, תלוי בקהילה האוטונומית.
קניית בית יד שניה
א. תיעוד משפטי לפני החתימה
חתימת חוזה מכר חייבת להיעשות בפני נוטריון, תוך מתן תיעוד שונה על הבית.
A.1. מצב הרישום המשפטי:
יש לבצע בדיקה זו במרשם הנכסים המקביל למקום בו נמצא הבית. עליכם לבדוק:
- הבעלות על הבית שיירכש.
- השטח, התיאור ודמי ההשתתפות המתאימים לדירה בנכס.
- קיומם של חיובים כמו משכנתא, שעבודים, הקלות וכו .
A.2. מצב עירוני: יש לקחת בחשבון אם הבית או האזור בו הוא נמצא מושפע, או ניתן למצוא, מושפע מתכנית עירונית.
A.3. חיובי בית:
א) הלוואות משכנתא: אם יש הלוואת משכנתא בבית, נוכל לבחור:
- בטל את המשכנתא לפני חתימת חוזה המכירה.
- כי הקונה משעבד את המשכנתא הקיימת, שתוזל ממחיר הבית.
ב) מיסים: יש לבדוק אם המוכר מעודכן בתשלומי המסים המוטלים על הבית, למשל מיסוי מקרקעין. לכן על הבעלים למסור לנו את הקבלה האחרונה של ה- IBI. במקרה של אי תשלום, הבית מגיב למשך חמש שנים.
ג) הוצאות קהילה: עליכם לבדוק אם המוכר מעודכן בהוצאות או בתשלומי קהילה. לפיכך על הבעלים למסור לנו אישור מהמנהל, או בהיעדרו מנשיא קהילת הבעלים המאשר כי הוא מעודכן בתשלום הוצאות הקהילה. במקרה של אי תשלום, הבית מגיב ישירות לדמי הקהילה שהצטברו במהלך הקצבה הנוכחית ולדמי הקשורים לשנה הקלנדרית שקדמה לה מיד, ללא קשר לבעלים הנוכחי.
A.4. תעודת הרווחיות: על אף שהנכס הוא יד שנייה, על המוכר לספק לקונה את תעודת ההרגלים. תעודת ההרגלים, מאשרת כי בית עומד בדרישות ההתחייבות שנקבעו בתקנות, ולכן הוא עומד בתנאים המיועדים למגורים אנושיים.
התוקף פג 15 שנה לאחר ההנפקה ויש לעבד אותו שוב לאחר אותה תקופה.
תעודת ההתחייבות הכרחית בכדי להיות מסוגלת להירשם לשירותי אספקת מים, חשמל וגז.
אם המוכר אינו בעל תעודת הקיום בהישג ידו או שהוא פג תוקף, יש לעבד אישור חדש. כדי להשיג זאת תוכלו לפנות למכללה לאדריכלים או לאדריכלים טכניים על מנת לספק לכם רשימת אנשי מקצוע שיכולים לנהל את הרכש שלכם. כמובן שההוצאות המתאימות להשגת תעודת הקיום האמורה תואמות את המוכר. & Nbsp;
A.5. אספקה: כאשר בית יד שנייה נמכר עם אספקת מים, חשמל וגז פרוסים, יש לוודא כי המוכר מעודכן בתשלום האספקה האמורה. לכן על בעל הבית למסור לנו את התקבולים ששולמו אחרונים עבור אספקה. רצוי לבדוק את הצריכה על הקבלה ששולמה עם זה על המד, כיוון שישנם הבדלים בקריאות המשוערות.
כאשר המכירה מתבצעת באמצעות סוכנות נדל"ן, היא מחויבת למסור את כל המידע שצוין.
ב. המעשה הציבורי
לאחר מסירת ההפקדה או התשלום וההפקדה או חוזה המכירה הפרטי, יש לחתום על שטר המכירה הציבורי בפני נוטריון.
המעשה הציבורי הוא דרישה חיונית לכך שהמכירה תירשם במרשם הנכסים המקביל, ותציע את כל הערבויות כנגד צדדים שלישיים.
זה מציע את היתרון של ערבויות טובות יותר עבור הקונה, מכיוון שהוא מאשר את תאריך הרכישה, את המחיר ואת שאר תנאי המכירה.
ג. הוצאות, ערבויות ואחריות
ג.1. מיסים
העברות הון מכסות - היא בעלת מס של 1% והיא מחויבת במס בעת הגשת בקשה להלוואת משכנתא למימון רכישת בית חדש או משומש.
רווח הון או מס על עליית ערך הקרקע העירונית.
הארנונה הוטלה על עליית הערך שחווה בקרקעות עירוניות מרכישתה ועד למכירה. רווח ההון נשא על ידי המוכר במקרה של מכירות. במקרה של העברת דיור בירושה או תרומה, הנישום הוא מי שרוכש את הנכס.
מיסוי מקרקעין (IBI)
מיסוי על העברת רכוש (ITP)
C.2. הוצאות אחרות
אחראי הקונה:
אחראי המוכר:
ג.3. אחריות למצב של בית משומש:
מוכר בית אחראי ליקויים הנסתרים בבית למשך תקופה של שישה חודשים ממועד המסירה.
לכן, לפני הקנייה וכדי לשלול האם הבית סובל מפתולוגיות מסוימות, רצוי לבצע אבחנה לגבי מצב הבית. יש לנקוט באמצעי זהירות בעיקר, בבתים שעל פי תאריך בנייתם, יש חשד כי נעשה שימוש בחומרים מסוימים העלולים לגרום לפתולוגיות אלה (קורות עץ עם טרמיטים, אלומינוזיס וכו ).
ארנונה המוטלת על שווי נכסים כפריים ועירוניים הממוקמים בעיריות המתאימות והחוק קובע כי על בעל הנכס לשלם ב -1 בינואר.
מחייב מיסים על מכירת בתים יד שנייה או רצופות (לא בתים חדשים המחויבים במע"מ). הוא נשא על ידי קונה הדירות ויש לו שיעור מס שנע בין 8% ו -10%, תלוי בקהילה האוטונומית.