Guide d'achat
L'achat d'une maison est probablement la plus grande décision économique au cours de la vie. Une opération nécessitant une attention particulière à tous les détails.
Détails et informations sur une propriété à vendre
1.- Informations sur la vente d’une propriété :
Les notions suivantes doivent figurer de manière visible et sans induire à erreur :
- La superficie habitable de la propriété
- Le prix de la propriété : Seront spécifiées les charges incluses. Si elles ne sont pas mentionnées, il faudra inclure les charges, impôts et frais qui seront à la charge de l’acheteur.
- Les informations sur l’offre économique : S’il y a des crédits en cours, il faudra spécifier les intérêts et la durée.
2.- Informations nécessaires pour vendre une propriété de première main :
Les informations permettant de faciliter la vente d’une propriété sont :
- Caractéristiques (dimensions et design)
- Niveau de qualité de la construction
- Grade d’isolation thermique et phonique
- Titulaire juridique
- Charges dans l’immeuble
- Conditions d’usage
- Services à proximité du bien
- Frais fixes prévisibles de maintenance
- Conditions économiques et de financement de l’offre
- Informations relatives aux licences et autorisations administratives
- Données sur la construction et garanties (obligatoire)
- L’acheteur peut demander au promoteur le projet technique complet
Accord entre l'acheteur et le vendeur
3.- Déclarations, payement et signalement :
Quand le client est intéressé pour acquérir la propriété, il peut apporter une somme d’argent au vendeur, en respectant différentes normes juridiques :
La quantité d’argent fournie à l’acheteur doit figurer sur un document écrit avec au minimum les informations sur le vendeur, la description de la propriété, la somme versée (Arras) qui sera déduite du prix de vente, les charges qui affectent la propriété, la date et les conditions de l ‘écriture publique.
Si nous parlons de réservation, le vendeur peut choisir d’accepter ou non de vendre le bien.
Si nous parlons de payement ou d’Arras « confirmatoire », les parties en présence s’obligent à acheter et vendre.
Si nous parlons d’Arras « penitenciales » (Art. 1.454 du Code Civil espagnol), les parties ne sont pas obligées de vendre ou d’acheter, mais la somme versée sera perdu par l’acheteur s’il se rétracte, de même le vendeur devra rembourser la somme perçue s’il se rétracte.
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A.- Documentation légale avant la signature
La signature d’un contrat d’achat doit se réaliser devant un notaire, en apportant divers documents concernant la propriété.
A.1- Requis avant l’achat d’une propriété sur plan (projet ou en construction)
Pour formaliser un contrat de vente et pour percevoir la somme sur une propriété en projet ou en construction il faut exiger l’accomplissement de :
- Disposer d’une licence d’œuvre à exécution immédiate
- Avoir le titre justificatif de la disponibilité du terrain sur lequel va se construire la propriété
- Avoir rédigé le projet technique complet
- Prévision des délais de réalisation et date de rendu
-
Prévoir le régime juridique de l’édification du projet qui doit inclure :
- Le régime juridique de protection de la propriété
- Les frais, charges et taxes qui l’affectent
- Les conditions économiques et financières de la vente
- Les coefficients de participation de la propriété dans l’immeuble
- Le projet de statut de la future communauté de propriétaires
A.2- Prérequis pour l’écriture d’une propriété terminée
Pour formaliser un contrat de vente et pour percevoir la somme sur une propriété en projet ou en construction il faut exiger l’accomplissement de :
- Avoir apporté les garanties nécessaires
- Disposer de la connexion au réseau public en accord avec les règlements correspondants
- Avoir accompli les conditions imposées dans la licence de construction
- Que le crédit hypothécaire dans le cas de différents propriétaires ait été divisé
- Disposer du certificat de fin de travaux par un technicien compétent sur les matériaux utilisés, les solutions de constructions mises en œuvre, le réseau d’installations et de services, et la bonne exécution et la date de finalisation du projet.
A.3- Certificat et livre de l’immeuble
Le certificat du logement accrédite que la propriété est conforme aux normes en vigueur. Ce certificat a une durée de validité de 15 ans et devra être renouvelé après ce délai.
Le certificat est obligatoire pour pouvoir s’abonner aux services d’eau, électricité et gaz.
Le livre de l’immeuble est le document qui recueille les données essentielles de l’immeuble en question :
- Les données relatives à l’identification de l’immeuble
- L’identification des intervenants durant le processus constructif
- Le régime juridique et les garanties
- Les spécifications techniques
- Les frais de maintenance réalisés
- Les problèmes survenus
- Les rénovations et réhabilitations réalisées
Le promoteur doit fournir le livre de l’immeuble à l’acquéreur de l’immeuble durant l’acte de transmission de la propriété s’il s’agit d’un unique propriétaire, ou au président de la communauté de propriétaires. S’il s’agit d’une propriété au régime horizontal, il doit le fournir au moment de la construction de la propriété.
Le vendeur est obligé d’apporter le certificat ainsi que le livre de l’immeuble à l’acheteur. Si le vendeur ne fournit pas l’ensemble des documents, cela pourra donner lieu à une dénonciation à la sous-direction générale de la consommation, qui entrainera une sanction économique à l’entreprise qui a commis l’infraction.
B- L’écriture publique
Le contrat de vente doit être rédigé d’un commun accord entre les parties contractantes. Dans la plupart des cas, le contrat est rédigé par le vendeur, alors que l’acheteur se limite à accepter sans objections (contrat d’adhésion). Avant la signature, il est recommandé de demander une copie du contrat pour demander conseil, afin d’éviter toutes surprises ou closes abusives.
Au moment de la signature de l’écriture publique, avant la remise de la propriété, vous pouvez exiger les documents suivants :
- Le certificat du respect des normes
- Les statuts et normes de la communauté de propriétaires ainsi que le document attestant que le bien immobilier est à jour des paiements (charges, taxes et impôts)
- Un plan de la propriété avec le tracé du réseau électrique, eau, climatisation, communications et autres services
- Description des matériaux utilisés durant la construction, avec une référence claire sur l’isolation thermique et phonique. La liste détaillée des techniques de construction
- La garantie de la propriété et le nom du titulaire
- Le document relatif à l’hypothèque
- La liste des compagnies d’eau, d’électricité et de gaz accessibles
- Le livre de l’immeuble
Si l’entreprise se nie à vous fournir l’un de ces documents, il est préférable de le constater par écrit, soit sur le contrat de vente, soit sur un document à part. De manière à pouvoir présenter la correspondance devant la sous-direction générale de la consommation, ce qui entrainera une sanction économique pour l’entreprise qui a commis l’infraction.
L’écriture publique est indispensable pour attester de la vente et doit être inscrite au registre de la Propriété, afin rendre effectif les effets.
C.- Frais, garanties et responsabilités
C.1- Impôts
Impôt sur la valeur ajoutée (IVA)
L’acheteur est le seul à payer cet impôt lors de l’acquisition du bien immobilier.
Cet impôt s‘élève à 4% du prix de vente et passera à 8%. Dans les îles Canaries, cet impôt est substitué par le IGIC qui est à la hauteur de 4.5% du prix de vente. Pour la vente d’une propriété entre particuliers, l’IVA ne s’applique pas.
Impôts sur les Actes Juridiques Documentés (IAJD)
La formalisation des documents publiques (notaire et administratifs) n’est pas soumise à l’IVA.
Ces frais sont à la charge de l’acheteur et oscillent entre 0.75% et 2% du prix de vente.
Transmissions Patrimoniales Onéreuses
Elles ont un taux d’imposition de 1% et se font lors d’un crédit hypothécaire pour financier l’acquisition d’une propriété neuve ou usée.
Si entre l’achat et la revente d’un bien immobilier, le terrain urbain sur lequel il a été construit a connu une forte hausse de sa valeur, la plus-value sera soumise à un impôt à la charge du vendeur.
Impôt sur les Biens Immeubles (IBI)
Impôt à payer à la municipalité qui évalue la valeur des biens immeubles de nature rustique et urbaine, cet impôt est payé par le propriétaire le premier janvier de chaque année.
Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)
Pour les propriétés de deuxième main (qui ne dépendent pas de l’IVA). Impôt qui oscille entre 8% et 10% selon les communautés autonomes espagnoles.
C.2- Autres Frais
À la charge de l’acheteur :
- Prix total de la propriété
- Frais de notaire et du registre de la propriété
- Frais de gestion (présentation des documents)
À la charge du vendeur :
- L’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine
Le vendeur ne peut pas répercuter les frais qui sont à sa charge sur l’acheteur comme le paiement de l’hypothèque servant à financer la construction du bien immobilier.
C.3- Garanties d’une propriété neuve
Les promoteurs, avant de vendre une propriété, sont obligés de déposer une garantie en faveur de l’acheteur qui couvre la réparation d’éventuels défauts de construction et des dommages qui peuvent être liés à la propriété.
Une assurance sur les matériaux est garantie pendant 10 ans en cas de dommage sur l’immeuble, pour vices ou défauts ayant leur origine dans la cimentation, les supports, poutres, murs porteurs et éléments de la structure.
C.4- Responsabilités sur l’état d’une propriété neuve
Les personnes physiques ou juridiques qui interviennent dans le processus de construction répondent face au propriétaire ou à un tiers à partir de la date de réception du bien immobilier.
- Durant 10 ans en cas de dommage sur l’immeuble, pour vices ou défauts ayant leur origine dans la cimentation, les supports, poutres, murs porteurs et éléments de la structure.
- Durant 3 ans pour les dommages matériels causant un vice ou des défauts pour les installations.
- Durant 1 an le constructeur répond des dommages matériels qui affectent les finitions de la construction.
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A - Documentation légale avant la signature
La signature du contrat de vente doit se réaliser devant un notaire, en apportant divers documents concernant la propriété.
A.1- Situation juridique-registre :
Il faut vérifier dans le Registre de la Propriété dans le lieu où se trouve la propriété. Il faudra vérifier :
- Le titulaire de la propriété en vente
- La superficie, la description et le quota de participation qui correspond à la propriété dans l’immeuble
- L’existence de charges ou hypothèques, problèmes juridiques…
A.2- Situation Urbanistique :
Il faut prendre en compte que la propriété ou la zone où elle se trouve, pourrait être affectée par un nouveau plan d’urbanisme.
A.3- Charges sur la propriété :
- Prêts hypothécaires : S’il y a un prêt hypothécaire sur la propriété on peut opter pour :
- Annuler l’hypothèque avant de signer le contrat de vente
- Que l’acheteur prenne en charge l’hypothèque existante qui sera déduite du prix de vente
- Impôts : Il est nécessaire de vérifier si le vendeur est à jour du paiement des impôts qui concernent la propriété. Le propriétaire doit apporter le dernier reçu de l’IBI.
- Frais communautaires : Il faut vérifier si le vendeur est à jour au niveau des paiements des charges ou cotas communautaires. Le propriétaire doit fournir le certificat d’administration, ou à défaut, le président de la communauté doit certifier que le propriétaire est à jour au niveau des paiements. En cas d’impayés et si rien n’est fait les frais seront à la charge du prochain propriétaire.
A.4- Certificat d’habitabilité :
Même si la propriété en de deuxième main, le vendeur, doit faciliter l’obtention de ce certificat à l’acheteur. Ce certificat permet de s’assurer que la propriété répond aux normes et qu’elle soit destinée à la résidence humaine.
Ce document doit être renouvelé tous les 15 ans.
Ce document est indispensable pour pouvoir s’abonner au réseau électrique, eau et gaz.
Si le vendeur n’a pas ce document, ou que le certificat est dépassé, il faudra en faire un nouveau. Pour l’obtenir, il faut se diriger au Colegio de Arquitectos ou des Arquitectos Técnicos. Les frais engagés à l’obtention de ce document seront à la charge du vendeur.
A.5- Charges :
Lors de la vente de la propriété, si elle est raccordée à un réseau électrique et/ou de gaz ainsi que d’eau, il faut vérifier que le vendeur est à jour des paiements. Le vendeur doit fournir les derniers reçus des factures. Il est recommandé de vérifier directement sur les compteurs afin de voir si les données correspondent à celles des factures.
Si la vente se réalise par l’intermédiaire d’une agence immobilière, celle-ci doit vous faciliter l’obtention de ces informations.
B- L’écriture publique :
Une fois réalisée la promesse de vente, il faut passer devant un notaire pour réaliser l’écriture publique de la vente.
L’écriture publique est indispensable pour que la vente soit inscrite au registre de la propriété, offrant toutes les garanties face à un tiers.
C’est la meilleure garantie pour l’acheteur, car elle atteste de la date d’achat, le prix et le reste des conditions de la vente.
C- Charges, garanties et responsabilités :
C.1- Impôts :
Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)
Pour les propriétés de deuxième main (qui ne dépendent pas de l’IVA). Impôt qui oscille entre 8% et 10% selon les communautés autonomes espagnoles.
Transmissions Patrimoniales Onéreuses
Elles ont un taux d’imposition de 1% et se font lors d’un crédit hypothécaire pour financier l’acquisition d’une propriété neuve ou usée.
Si entre l’achat et la revente d’un bien immobilier, le terrain urbain sur lequel il a été construit a connu une forte hausse de sa valeur, la plus-value sera soumise à un impôt à la charge du vendeur.
Impôt sur les Biens Immeubles (IBI)
Impôt à payer à la municipalité qui évalue la valeur des biens immeubles de nature rustique et urbaine, cet impôt est payé par le propriétaire le premier janvier de chaque année.
C.2- Autres frais
À la charge de l’acheteur :
- Prix total de la propriété
- Frais de notaire et du Registre de la Propriété
- Frais de gestion
À la charge du vendeur
- L’impôt sur la hausse de la valeur des terrains de nature urbaine (Plus-value), obligatoire pour le vendeur.
C.3- Responsabilités pour l’état de la propriété :
Le vendeur de la propriété est responsable pour les vices occultés durant une période de six mois à partir de la date de vente.
Il est recommandé à l’acheteur de demander un diagnostic par un professionnel pour les propriétés anciennes afin de voir si elle est saine et qu’elle ne souffre pas de problèmes comme des termites dans les poutres en bois ou des matériaux de mauvaises qualités ou interdits.