Guía de compravenda

A. Documentació legal prèvia a la signatura

La signatura d'un contracte de compravenda s'ha de fer davant notari, aportant documentació diversa sobre l'habitatge.

A.1. Requisits previs per a la compra d'un habitatge sobre plànol (en projecte o en construcció):

Per formalitzar un contracte de compravenda i per a rebre quantitats a compte d'un habitatge en projecte o en construcció cal exigir el compliment dels requisits:

• Disposar de llicència d'obres immediatament executiva.
• Tenir el títol justificatiu de la disponibilitat dels terrenys sobre els quals s'ha projectat l'habitatge.
• Haver estat redactat el projecte tècnic complet de caràcter executiu de l'edificació.
• Preveure els terminis de finalització i lliurament dels habitatges acabats.
• Preveure el règim jurídic de l'edificació projectada que ha d'incloure els següents punts:
  • El règim jurídic de protecció al qual es pretén acollir l'habitatge.
  • Les servituds, les càrregues i els gravàmens que l'afecten.
  • Les condicions econòmic-financeres de la compravenda.
  • Els coeficients de participació de l'habitatge a l'immoble,
  • El projecte d'estatuts de la futura comunitat de propietaris o, si no ha estat elaborat, la consignació que aquests falten.

A més de complir amb els requisits assenyalats, han de complir també els requisits per a la compra d'un habitatge acabat, un cop finalitzades les obres i abans de realitzar el lliurament al comprador.

A.2. Requisits previs per a la escripturació d'un habitatge acabat:

Per formalitzar un contracte de compravenda i per a rebre quantitats a compte d'un habitatge acabat cal exigir el compliment dels següents requisits:

• Haver estat atorgada la garantia suficient.
• Disposar l'edifici de la connexió de servei general de subministraments previstos per la xarxa, d'acord amb els reglaments corresponents.
• El compliment de les condicions imposades en la llicència d'obres.
• Haver-se formalitzat el Llibre de l'Edifici corresponent.
• Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si és el cas, entre les diferents entitats registrals de l'immoble --pisos-
• Disposar d'una certificació lliurada per tècnics competents sobre la idoneïtat dels materials, de les solucions constructives utilitzades i de les xarxes d'instal·lacions de serveis, i també sobre la bondat de l'execució i de la data de finalització de les obres.

A.3. Cèdula d'habitabilitat i Llibre de l'Edifici:

La cèdula d'habitabilitat acredita que un habitatge compleix els requisits d'habitabilitat fixats per la normativa vigent i per tant gaudeix de les condicions per a ser destinat a residència humana. Caduca als 15 anys de ser expedida i s'ha de tramitar novament transcorregut aquest termini.

La cèdula d'habitabilitat és imprescindible per poder donar-se d'alta dels serveis de subministrament d'aigua, llum i gas.

El Llibre de l'Edifici és el document que recull les dades essencials de l'edifici en qüestió:

• Les dades relatives a la identificació de l'edifici.
• La identificació dels intervinents en el procés constructiu.
• El règim jurídic i les garanties.
• Les especificacions tècniques.
• Les tasques de manteniment que es duguin a terme.
• Les incidències que es produeixin.
• Les reformes i rehabilitacions que es realitzin.

El promotor ha de lliurar el Llibre de l'Edifici a l'adquirent de l'edifici en l'acte de transmissió de la propietat, si es tracta d'un únic propietari o al president de la comunitat de propietaris. Si es tracta de propietat en règim horitzontal ha de lliurar-lo en el moment que es constitueixi la comunitat.

El venedor està obligat a lliurar tant la cèdula d'habitabilitat com el Llibre de l'Edifici al comprador. Si el venedor no ens lliura algun o cap d'aquests documents podem presentar la corresponent denúncia davant la Subdirecció General de Consum, la qual cosa pot comportar una sanció econòmica per a l'empresa que ha comès la infracció.

B. L'escriptura pública

El contracte de compravenda hauria d'estar redactat de comú acord per les dues parts contractants (comprador / venedor). En la majoria ocasiones qui redacta el contracte és el venedor, mentre que el comprador es limita a acceptar-ho sense objeccions (contracte d'adhesió). No obstant això, abans de signar és recomanable demanar una còpia del contracte per poder assessorar-nos de les condicions del mateix i dels efectes que comporta.

En el moment de la signatura de l'escriptura pública de compravenda o en tot cas prèviament al lliurament de l'habitatge, podem exigir el lliurament dels següents documents.

• La cèdula d'habitabilitat.
• Els estatuts i les normes de la comunitat de propietaris (quan la propietat estigui dividida horitzontalment) i un extracte de comptes corrents corresponents a l'habitatge, que acrediti que es troba al corrent de pagament de les despeses comunitàries.
• Un plànol de l'habitatge, amb el traçat de les xarxes elèctriques, d'aigua, de climatització, de comunicacions i d'altres serveis, quan n'hi hagi, i dels serveis de seguretat que disposi l'edifici.
• Descripció dels materials utilitzats en la construcció, amb una referència clara dels aïllaments tèrmics i acústics. - La llista detallada dels tècnics, els constructors i els industrials que han intervingut en el projecte, la direcció i l'execució de l'edificació.
• Les garanties de l'habitatge i dels seus elements, amb especificació del garant, el titular de la garantia, els drets del titular i el termini de durada.
• La documentació relativa a la hipoteca (per al cas que estigui constituïda).
• La llista de les companyies subministradores dels serveis de l'habitatge, amb indicació del seu domicili, als efectes de la contractació, i els butlletins corresponents per dur-la a terme.
• El Llibre de l'Edifici (al president de la comunitat de propietaris).

Si l'empresa es nega a lliurar algun dels documents indicats és recomanable deixar constància per escrit, ja sigui en el contracte de compravenda o en un document a part, de tots els documents que no s'han lliurat. Aquest és el pas previ per poder presentar la corresponent denúncia davant la Subdirecció General de Consum, la qual cosa pot comportar una sanció econòmica per a l'empresa que ha comès la infracció.

Pel que fa a l'escriptura pública remarcar que és un requisit indispensable perquè la compravenda es pugui inscriure en el corresponent Registre de la Propietat, i per tant tingui efectes davant de tercers.

C. Despeses, garanties i responsabilitats

C.1. Impostos:

Impost sobre el Valor Afegit (IVA)
El paga el comprador exclusivament en la transmissió d'un habitatge nou, és a dir, en el primer lliurament de l'habitatge realitzada pel promotor / constructor al comprador.

El tipus impositiu és del 4% sobre el preu escripturat (IVA superreduït exclusivament fins al 31 de desembre de 2012. Si no hi ha pròrroga, a partir de l'1 de gener del 2013 del 8%). A les Canàries aquest impost se substitueix per l'IGIC (Impost General Indirecte Canari) i té un tipus del 4,5%. En una venda d'habitatge entre particulars NO s'aplica l'IVA.

Impost d'Actes Jurídics Documentats (IAJD) a Grava la formalització de documents públics (notarials, mercantils i administratius) en transmissions d'immobles no exemptes d'IVA.

El paga el comprador de l'immoble i el tipus impositiu oscil·la entre el 0,75% i el 2%, en funció de la comunitat autònoma.

Transmissions patrimonials oneroses a Té un tipus impositiu de l'1% i es tributa quan se sol·licita un préstec hipotecari per finançar l'adquisició d'un habitatge nou o usat.

Plusvàlua o Impost sobre l'Increment de Valor dels terrenys de naturalesa urbana.

Impost municipal que grava l'increment del valor experimentat en els terrenys de naturalesa urbana des de la seva compra i fins al moment de la venda. La plusvàlua és a càrrec del venedor en cas de compravendes. En el cas de transmissió d'habitatge per herència o donació, el subjecte passiu és qui adquireix l'habitatge.

Impost sobre Béns Immobles (IBI) a Tribut municipal que grava el valor dels immobles de naturalesa rústica i urbana situats en els respectius municipis i la llei estipula que correspon pagar al propietari de l'immoble en data un de gener

Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) a Grava la compravenda d'habitatges de segona mà o successives (no les d'habitatge nou, que tributen per IVA) .Corre a càrrec del comprador de l'habitatge i té un tipus impositiu que oscil·la entre el 8% i el 10%, en funció de la comunitat autònoma.

C.2. Altres despeses

A càrrec del comprador:

• Preu total de l'habitatge.
• Despeses de notari i de Registre de la Propietat.
• Despeses de gestor (presentació de documents a Hisenda, Registre de la Propietat ...).

A càrrec del venedor:

• L'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana.

El venedor no pot repercutir les despeses derivades de l'atorgament de la hipoteca per finançar la construcció de l'edifici, ni tampoc les despeses originades per la divisió en propietat horitzontal de l'immoble, per al cas que s'hagi dividit.

C.3. Garanties d'un habitatge nou:

Els promotors, abans de vendre un habitatge, estan obligats a atorgar una garantia - a favor dels adquirentes-- que cobreixi la reparació dels defectes de la construcció i dels danys que es deriven directament sobre l'habitatge:

Una assegurança de danys materials per garantir durant deu anys, el rescabalament dels danys materials causats a l'edifici, per vicis o defectes que tinguin el seu origen o afectin a la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat de l'edifici.

C.4. Responsabilitats per l'estat d'un habitatge nou:

Les persones físiques o jurídiques que intervinguin en el procés d'edificació responen davant els propietaris i tercers adquirents dels edificis de la data de recepció de l'obra:

• Durant 10 anys, dels danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes que afectin la fonamentació, als suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.
• Durant 3 anys, dels danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l'incompliment d'habitabilitat.
• Durant 1 any també respon el constructor dels danys materials per vicis o defectes d'execució que afectin els elements de terminació o acabat de les obres.