El contrato de arras suele generar inquietudes en todos los compradores y vendedores de vivienda. Una de las más habituales es si es necesario firmarlo frente a un notario. Por eso, desde OI REAL ESTATE hemos redactado este artículo donde respondemos a todas tus dudas acerca del tema. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Lo que se conoce como contrato de arras es un contrato preparatorio donde se incluyen las arras como pacto accesorio. En otras palabras, se trata de un documento privado que se firma entre las partes para pactar la reserva de la compraventa de una propiedad. Al hacerlo, el comprador entrega una determinada cuantía de dinero en concepto de señal y ambas partes se comprometen a finalizar la operación en un plazo determinado.
Comúnmente, este documento se firma en la agencia inmobiliaria que gestiona la operación o bien se puede descargar un modelo desde la web para aquellos casos en que la compraventa se realiza entre particulares. Pero ¿es necesaria su firma ante un notario? Para responder a esta pregunta, primero hemos de comprender los derechos y obligaciones a los que nos enfrentamos al firmar un contrato de arras. Por eso, creemos importante que conozcas los diferentes tipos que existen.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras y, a grandes rasgos, se diferencian por las penalizaciones que se establecen en caso de que no se efectúe la compraventa en el plazo pactado.
- Arras penitenciales: en este tipo de contrato, el comprador entrega una señal en concepto de reserva. Esta funcionará como indemnización en el caso de que se venzan o incumplan las arras. Además, el contrato podrá desistirse.
- Arras confirmatorias: en este caso también se entrega una señal, pero no funciona como indemnización si se incumplen las arras. No se establecen de forma clara las penalizaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la compraventa o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penales: es una suerte de combinación entre los dos anteriores. También se realiza la entrega de una señal en concepto de reserva y esta funciona como indemnización si se incumple el contrato. Pero, además, en caso de incumplimiento, se puede exigir la compraventa.
¿Por qué se firma el contrato de arras y no la compraventa?
Creemos importante hacer hincapié en este punto para concluir si es o no necesario firmar las arras frente a un notario. El contrato de arras no es un documento obligatorio. Podría firmarse directamente el contrato de compraventa, aunque habitualmente existen motivos para aplazar la operación. Nos referimos, por ejemplo, a la cancelación de cargas previas, las verificaciones de la titularidad del inmueble, los gravámenes, las autorizaciones, las restricciones por el coronavirus y, la más habitual, la solicitud de la hipoteca. En efecto, si no nos concedieran la hipoteca tras haber firmado las arras, perderíamos la señal, salvo que hubiéramos firmado lo contrario.
Todo esto, entonces, nos puede dar una idea de cuán importante es el contrato de arras y de las obligaciones, riesgos y beneficios que asumimos al firmarlo. Otra información relevante es que la señal deberá ser declarada en el Ministerio de Hacienda al momento de pagar el IRPF. Si como vendedor has recibido cierta cantidad de dinero, deberás declarar el ingreso. Si, en cambio, has entregado una señal para adquirir una casa, esta tributará como pérdida para el IRPF. Ahora que hemos comprendido las implicancias de firmar las arras, es momento de responder a la pregunta inicial.
¿Es necesario firmar las arras frente a un notario?
El contrato de arras no suele recibir la importancia que tiene y que te hemos demostrado al analizar sus implicancias. En general, suele firmarse en la misma inmobiliaria que gestiona la operación y este procedimiento es correcto. Pero siempre hemos de procurar leerlo hasta el final para comprender las consecuencias de su incumplimiento y las obligaciones a las que nos sometemos.
Ahora bien, aunque no es lo habitual, la firma de las arras frente a un notario puede resultar ventajosa. El rol del profesional en este caso consistirá en informar detalladamente las cláusulas del contrato a las partes implicadas para que pueden comprender sus obligaciones. Además, informará los plazos que se requieren para tener lista la documentación necesaria para la compraventa. Tal y como sucede con el contrato hipotecario, la figura del notario proporcionará una garantía adicional a las arras, o lo que es lo mismo, le otorgará seguridad jurídica. En consecuencia, contaremos con una vía más ágil de reclamación en caso de incumplimiento.
Por último, el notario podrá facilitarnos toda la información pertinente para la redacción del contrato de arras y corroborará su veracidad.
Información que debe incluirse en el contrato de arras
- Datos personales: el notario se asegurará de que las partes tengan la documentación necesaria, tanto en el ámbito de la representación personas como fiscal y de blanqueo de capital, entre otras cosas.
- Identificación del bien inmueble: habrá de identificarse con su referencia catastral y, en este sentido, firmar las arras frente a un notario puede ser beneficioso si hubiera discrepancia con el Registro.
- Cargas y limitaciones de la propiedad.
- Precio de venta y la cantidad que se entrega en concepto de señal.
- Plazos hasta la firma de la escritura de compraventa.
- Reparto de los gastos.
El notario se asegurará de que ambas partes sean conscientes de lo que firman en las arras y de que no se podrá modificar a posteriori, a menos que se realice un nuevo pacto entre las partes.
En definitiva, la firma de las arras frente a un notario no es obligatoria. Puede resultar ventajosa para aportarle seguridad jurídica a la operación y para asegurarnos de que ambas partes comprendamos cada cláusula que firmamos en el contrato.
No obstante, la práctica habitual suele ser la firma en la misma agencia inmobiliaria donde se realiza la operación. Como siempre, es potestad de nosotros elegir de qué manera nos sentimos más seguros para realizar las operaciones inmobiliarias.
¿Tienes más inquietudes? ¿Quieres vender tu piso? ¡Contáctanos! En OI REAL ESTATE estaremos encantados de ayudarte.
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